Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоги с продажи дома и земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Местные бюджеты пополняются из многих источников. В том числе и за счёт налога с продажи дома в 2020 году.
Владелец, который продал дом, понимает, что должен заплатить что-то государству. Им получен доход, следовательно, нужно выполнить после продажи одну из конституционных обязанностей и поспособствовать наполнению федерального (или местного, как частный случай) бюджета.
Основным параметром, влияющим на возможность освобождения от НДФЛ с выставленного на продажу и успешно реализованного жилья, признаётся срок владения домом. По привычке многие считают, что НДФЛ придётся платить за продажу дома, которым владеешь менее 3 лет. Как ни прискорбно, но положение изменилось со вступлением в силу ФЗ № 382, принятого в 2014 году.
Этим нормативным актом были внесены изменения в некоторые статьи НК РФ. Они затронули и льготные сроки владения недвижимостью в ст. 217.1.
Трёхлетнего срока пребывания в собственности теперь достаточно, чтобы полностью избежать подоходного налогообложения с продажи недвижимости:
- приобретённой не позднее 2016 года (это положение в 2020 году уже стало устаревшим, так как исчисляемый период никак не может оказаться меньше трех лет);
- унаследованной;
- полученной в дар. Непременное условие при этом – близкое родство с дарителем, иначе право на льготу не предоставляется;
- приватизированной;
- принадлежащей лицу, заключившему соглашение по передаче ему дома на условиях пожизненной выплаты ренты иждивенцу — прежнему собственнику.
Ответ на вопрос, какой налог от продажи дома базируется на трёх основных факторах:
- Ставке НДФЛ.
- Базе налогообложения.
- Соотношение между указанной в договоре ценой и кадастровой стоимостью объекта.
При определении ставки НДФЛ принято учитывать, является ли продавец резидентом РФ. Это означает проживание в стране на протяжении большей части года. Российским гражданам статус резидента сохраняют при некоторых обстоятельствах даже в случае, когда они проводят на родине меньшую часть года. Условия перечислены в п. 2 и п. 3 ст. 207 НК. Статус резидента не будет считаться прерванным и сохранится за российским гражданином:
- выехавшим за границу лечиться, обучаться, трудиться на морском месторождении углеводородов на срок менее шестимесячного;
- военнослужащим, служба которого протекает за пределами РФ;
- государственным или муниципальным служащим, откомандированным за границу.
Содержание:
Как заплатить или уменьшить налог с продажи дома с земельным участком?
Чтобы уменьшить величину налога, взимаемого при продаже собственноручно построенного дома, стоит побеспокоиться заранее. На всех этапах строительства нужно не полениться и сохранять документы, подтверждающие приобретение материалов и оплату работ. Тогда построенный дом, когда его продали, обеспечит немалую выгоду на выплате подоходного налога.
Рассчитывая, с какой суммы придётся платить по проданному дому, который построили, а не приобрели иным способом, нужно сравнить, какой вариант выгоднее:
- получения миллионного имущественного вычета;
- учёта собственных расходов.
Естественно, что при подтверждённых расходах на строительство суммой, больше миллиона, рационально применить такой вариант. Когда подтверждённые расходы не достигают миллиона, большую выгоду принесёт запрос имущественного вычета.
Аналогичным образом просчитывается, какая сумма может быть сэкономлена при продаже жилого дома, который приобретался по договору купли-продажи. Нужно сравнить, какой НДФЛ окажется выплачен при запросе имущественного вычета, с тем, что придётся отдать, учитывая прежние затраты при покупке.
Сколько было тогда уплачено, зафиксировано в договоре. Когда фигурирующая там цена превышает миллион, то лучше учитывать свои расходы, а не брать имущественный вычет. И наоборот, заплатив ранее меньше миллиона, сокращать базу налогообложения рационально посредством применения имущественного вычета.
Проведение расчётов с целью сэкономить на налоге труда не составит. Если собственные затраты больше миллиона – нужно учитывать их, а не просить имущественный вычет.
По нормативам, установленным законодательством, получение любого дохода физическими лицами облагается налогом. Он составляет 13% общей стоимости, указанной в договоре имущественной сделки, за вычетом 1 миллиона рублей. При оформлении дома с участком, нередко возникают вопросы, связанные с нюансами титульного владения землёй, на котором возведён дом. ЗУ может принадлежать продавцу недвижимости на правах:
- собственности;
- аренды;
- пожизненно наследуемого владения;
- права постоянного (бессрочного) пользования.
При продаже дома надел может передаваться возмездно только при условии официально оформленного права собственности. В остальных случаях земли переходят покупателю, следуя судьбе капитального строения. В таком случае не допускается получение платы за землю, в то же время – с продажи земельного участка не взимается установленный налог.
Стоит упомянуть про материнский капитал и его особенности при купли продаже дома с землей. Подробнее об этом можно узнать в нашей статье.
Если участок в собственности, его владелец может освобождаться от налога с продаж в том случае, когда:
- он находился в собственности более 3 лет;
- его стоимость менее 1 миллиона рублей.
При этом недопустимо составлять отдельные гражданско-правовые договоры на продажу дома и земельного участка, находящегося под домом даже тогда, когда участок в собственности. Данное действие могло бы снизить стоимость недвижимости, указанную в разных договорах, но продавать участок с возведённым капитальным строением, не разрешено. Так же не разрешено продавать возведённое на участке капитальное строение без переоформления земли.
Сведения в местное отделение ФНС поступают непосредственно при регистрации гражданско-правового договора купли-продажи. Стоимость объекта, участвующего в имущественной сделке обязательно отражается в договоре. Эта сумма, полученная продавцом недвижимости является базовой при исчислении. Естественно, инспекторы проведут собственный перерасчёт, чтобы проверить отсутствие недоимки при оплате налога.
Кроме этого, в инспекцию ФНС передают сведения о наличии регистрации на территории РФ. Инспекторов интересует следующий факт:
- не является ли продавец иностранцем или лицом без гражданства;
- прописан ли он ранее, чем за 98 дней до проведения сделки.
Такие сведения имеют значения для того, чтобы увеличить налоговую ставку с 13% до 30%.
Остальные сведения, которые отменяют уплату налога, граждане предоставляют самостоятельно.
К ним относится срок владения проданной недвижимостью. Если она находилась в собственности более 3 лет, от продавца требуется только подача заявления об освобождении от выплат на данном основании. Такое заявление, написанное на имя начальника регионального отделения ФНС, лица подают при личном посещении инспекции или пересылают заказным письмом с уведомлением о получении.
Если же строение возведено и введено в эксплуатацию менее чем за 3 года до продажи, а ЗУ находится в собственности более 3 лет, то аналогичное заявление следует подать только в отношении надела, а налог за дом оплатить по существующему регламенту.
Как рассчитать налог при продаже домов и земли?
В рассматриваемой ситуации продаются несколько объектов: земельный участок и возведенные на нем дома. В соответствии со статьей 217.1 Налогового кодекса РФ гражданин может продать недвижимость без уплаты НДФЛ в случае, если она находилась в собственности в течение минимально предельного срока владения или дольше. Для недвижимости, право собственности на которую оформлено до 01.01.2016, такой срок составляет три года, а для объектов, полученных в собственность после этой даты, пять лет.
Земельный участок зарегистрирован в 1996 году и находится в собственности более трех лет, следовательно, НДФЛ после его продажи платить не нужно. Права собственности на дома получены в 2018 году, они находятся в собственности менее пяти лет, значит, доход с их продажи подлежит налогообложению по ставке 13%.
Уменьшить размер налога можно, оформив налоговый вычет при продаже имущества или вычет в размере фактически произведенных расходов на строительство домов (статья 220 Налогового кодекса РФ). В последнем случае расходы необходимо подтвердить документально.
При получении жилья, доставшегося по наследству, никакие подоходные налоги взиманию не подлежат, за исключением ситуации, когда наследуемое имущество продаётся ранее 3-х лет с момента его получения. Только в этом случае наследники должны уплатить НДФЛ в размере 13% со стоимости проданного жилья.
В случае продажи жилья, перешедшего по наследству, наследник обязан задекларировать доход и уплатить налог в установленные НК РФ сроки. Рассмотрим на примере, какая сумма НДФЛ должна быть уплачена в бюджет при продаже указанного имущества.
Пример
Суворов В.Н. в 2016 году получил по наследству от своей матери коттедж с земельным участком. Спустя полгода он решил его продать. Так как с момента открытия наследства не прошло трёх лет, Суворов должен будет уплатить налог с дохода, полученного от продажи, в срок до 30.04.2017 сдать декларацию и до 15.07.2017г. уплатить НДФЛ в бюджет.
Если вы получили недвижимость в наследство, вы имеете право не платить НДФЛ с продажи через 3 года после получения права собственности на квартиру, то есть со дня смерти наследодателя.
Основание: пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, Письмо Минфина России от 19 июня 2018 г. N 03-04-05/41648.
Пример:
В марте 2017 года вы получили в наследство от мамы земельный участок. Для того чтобы не платить налог, вы можете продать участок в любой момент, начиная с апреля 2020 года, так как на вас распространяется правило о минимальном периоде собственности 3 года. Вы имеете право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не уведомлять налоговую инспекцию о сделке.
Если расходов на приобретение недвижимости не было, то разницу брать не из чего. Это бывает тогда, когда недвижимость была получена в наследство, подарена или приватизирована.
В этой ситуации применяется имущественный вычет при продаже, максимальный размер которого 1 млн рублей. То есть вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на эту сумму. Напомним: налогооблагаемая база – это деньги, которые вы получили от продажи недвижимости, и с которых должны заплатить налог.
Основание: пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Если стоимость проданного вами жилья меньше одного миллиона рублей, выгодно воспользоваться именно имущественным вычетом.
Пример:
Вы продали приватизированную квартиру и получили 2 млн рублей. Так как у вас не было расходов на ее приобретение, невозможно сделать вычет расходов. Какой налог с продажи в итоге? Применив имущественный вычет, вы должны будете заплатить налог не с двух, а с одного миллиона, то есть 130 тыс. рублей.
Не забудьте важный момент! Если квартира была куплена после 01.01.2016 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре. Сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.
Какие налоги нужно уплатить при продаже дома?
Распространены ситуации, когда в календарном году (с 1 января по 31 декабря) продается одна квартира, а следом покупается другая.
Если вы еще ни разу не воспользовались имущественным вычетом при покупке квартиры или у вас есть остаток вычета от предыдущей покупки, вы можете применить два вычета одновременно.
Основание: Письмо Минфина от 11 февраля 2016 №03-04-05/7154.
Проще говоря, при продаже квартиры вы получаете имущественный вычет на 1 млн рублей, а при покупке квартиры – имущественный вычет на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в одном году, они учитываются в одной декларации 3-НДФЛ.
Рекомендуем прочитать статью «Налоговый вычет при покупке квартиры, дома, участка земли». В ней подробно описаны все нюансы получения налогового вычета при покупке жилой недвижимости.
Пример:
Вам достался в наследство дом, и в 2019 году вы продали его за 3 млн. В том же году купили квартиру за 4 млн. В 2020 году вы должны будете заплатить: 3 млн (стоимость дома) – 1 млн (вычет при продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку квартиры) = 0. Таким образом, ваш налог от продажи дома равен нулю.
После продажи квартиры или другой недвижимости вы должны отчитаться перед налоговыми органами. Для этого до 30 апреля следующего года вы должны подготовить и передать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию 3-НДФЛ и пакет сопутствующих документов. Основание: п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ.
В декларации отражается доход, полученный от сделки, и примененные налоговые вычеты. Если декларация нулевая, от вас больше ничего не требуется. Если же после применения вычетов остался налог, оплатить его следует до 15 июля того же года.
Пример:
В 2019 году вы продали квартиру. До 30 апреля 2020 года вы должны заполнить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в налоговую инспекцию. Так как по итогу расчета вы остались должны, у вас есть срок до 15 июля 2020 года, чтобы оплатить налог с продажи квартиры.
- Продажа позже минимального срока владения
- Продажа единственного жилья
- Уменьшение доходов на расходы
- Уменьшение доходов от продажи на вычет без подтверждения расходов
- Уменьшение доходов от продажи детских долей на расходы родителей
- Уменьшение доходов на налоговую базу при дарении
- Уменьшение доходов на расходы дарителя или наследодателя
- Уменьшение доходов одного супруга на расходы другого
- Уменьшение доходов на маткапитал
- Учет в расходах процентов по ипотеке
- Учет в расходах сумм, выплаченных другим наследникам
- Использование других вычетов в том же году
- Зачет налога к возврату в счет налога с продажи
Для какого имущества. Для любого.
Как уменьшается налог. НДФЛ и декларации вообще нет.
Как это работает. Если собственник владел имуществом определенный срок, установленный налоговым кодексом, а потом решил продать, то он не обязан подавать декларацию и платить НДФЛ. При этом сумма дохода не имеет значения.
Период, по истечении которого не будет налога, называют минимальным сроком владения. Он составляет 3 года или 5 лет — в зависимости от вида имущества и некоторых нюансов.
С движимым имуществом все просто: минимальный срок владения всегда составляет 3 года.
Например, машину купили 19 августа 2017 года. Значит, с 19 августа 2020 года ее можно продать без налога и декларации.
С недвижимостью сложнее: там срок зависит от способа приобретения, года покупки и даже количества объектов в собственности.
Для какого имущества. Для любого.
Как уменьшается налог. НДФЛ начисляется только на разницу между доходом и вычетом, который положен даже без документов о расходах. Сумма зависит от вида имущества.
Как это работает. Если нет документов о расходах на приобретение имущества, при его продаже все равно предоставляется налоговый вычет. Государство разрешает уменьшать доходы на сумму, которая не превышает установленных лимитов:
- 1 000 000 Р — для жилья и земельных участков;
- 250 000 Р — для движимого имущества.
Эти лимиты действуют для всех доходов от продажи конкретного вида имущества в одном году.
Например, если продали два автомобиля, а расписки от их прежних владельцев не сохранились, то вычет составит 250 000 Р на обе машины, а не на каждую. Так же и с жильем: при продаже дома и участка, которые строили сами и без документов, вычет составит 1 000 000 Р на дом и участок вместе, а не по миллиону для каждого объекта.
Этот вид вычета можно использовать, даже если есть подтвержденные расходы, но они меньше лимита. Продавец сам выбирает, уменьшить доходы на расходы или на вычет без документов.
Например, мужчина построил дом на участке, который давно достался от родителей. Он может подтвердить только 500 000 Р расходов, потому что покупал материалы без документов, а работы выполнял сам или с оплатой наличными. Через два года он продает этот дом с участком за 900 000 Р. Выгоднее использовать вычет в сумме доходов от продажи. Предоставленного лимита в размере 1 000 000 Р хватит, чтобы перекрыть всю сумму дохода и вообще не платить налог. А если уменьшать доходы на расходы, НДФЛ составит 52 000 Р.
Как использовать. При заполнении декларации нужно указать вычет в размере доходов от продажи, но не более 1 000 000 или 250 000 Р.
Прикладывать документы с подтверждением расходов не нужно.
Для какого имущества. Для недвижимости и транспорта, которые достались в подарок не от близкого родственника.
Как уменьшается налог. Доходы можно уменьшить на сумму, с которой заплатили НДФЛ при получении подарка. Налог начисляется на разницу.
Как это работает. Если квартира, дом или машина достались в подарок не от близкого родственника, с их стоимости нужно заплатить НДФЛ.
Например, если дядя подарил дом с кадастровой стоимостью 1 500 000 Р, то в следующем году в бюджет придется перечислить 195 000 Р.
Раньше при продаже такого имущества доход можно было уменьшить только на вычет без документов — его лимит составляет 1 000 000 Р. Но если участок продан за 1 700 000 Р, такого вычета слишком мало — налоговая база все равно составит 700 000 Р, а налог — 91 000 Р. Иногда права на вычет и вовсе может не быть, если он в том же году использован для другого объекта. Получается, что с одной и той же суммы приходилось два раза платить НДФЛ: сначала за подарок, потом при продаже.
В 2019 году это исправили. Теперь доход от продажи подарка не от близкого родственника можно уменьшить на сумму, с которой был уплачен НДФЛ при дарении.
При продаже за 1 700 000 Р подаренного дядей дома доход можно уменьшить на 1 500 000 Р. НДФЛ составит 26 000 Р: (1 700 000 Р − 1 500 000 Р) × 13%.
Как использовать. При продаже подаренного имущества укажите вычет в сумме, с которой заплатили НДФЛ. Налоговая легко может это проверить, но лучше заранее приложите к декларации подтверждающие документы: декларацию 3-НДФЛ, в которой отражен доход в виде подарка, и платежный документ о перечислении налога на доходы.
Для какого имущества. Для любого, которое досталось в подарок от близкого родственника или по наследству.
Как уменьшается налог. Доход продавца уменьшается на расходы дарителя или наследодателя. НДФЛ начисляется на разницу, а не на всю сумму дохода.
Как это работает. Если близкий родственник подарил недвижимость или машину, налога при дарении нет. При получении наследства от кого угодно — тоже. Но и своих расходов на приобретение, которые можно было бы использовать как вычет при продаже, тоже нет.
Чтобы получатели подарков и наследники могли уменьшить налог, с 2019 года ввели такую норму: доход можно уменьшить на расходы дарителя или наследодателя.
Например, мама подарила дочери квартиру, а дочь сразу ее продала за 2 000 000 Р. Дочь может уменьшить свой доход на ту сумму, что мама в свое время заплатила за это жилье, даже если сама дочь в то время еще ходила в школу и никакого отношения к расходам не имела. Допустим, мама покупала квартиру за 1 500 000 Р. Дочь заплатит при продаже квартиры 65 000 Р НДФЛ: (2 000 000 Р − 1 500 000 Р) × 13%.
До 2019 года доходы при продаже такого подарка можно было уменьшить только на 1 000 000 Р — тот вычет, что дают без подтверждения расходов.
Такая же ситуация с наследством: доходы от продажи унаследованной квартиры или машины можно уменьшить на расходы наследодателя — то есть человека, который владел имуществом до смерти. Если та же дочь получит от мамы квартиру не в подарок, а по наследству, она тоже сможет уменьшить свои доходы на мамины расходы.
Как использовать. При продаже подарков и наследства в декларации нужно указать вычет в сумме расходов дарителя или наследодателя. Обязательно подтвердите их документами: нужно найти расписки и договор на имя мамы, дедушки или двоюродного дяди. Если таких документов нет или сумма расходов слишком маленькая, можно использовать другой вид вычета — тот, что дают без подтверждающих документов: 1 000 000 Р для квартир и домов с участками и 250 000 Р для машин, гаражей и недостроенных зданий.
Расскажите близким, почему важно хранить документы о крупных покупках, даже если сами они не собираются ничего продавать при жизни или хотят в будущем подарить имущество. И сами храните расписки, чеки и договоры.
Для какого имущества. Для унаследованного имущества.
Как уменьшается налог. Доход от продажи можно уменьшить на сумму компенсаций другим наследникам.
Как это работает. При вступлении в наследство несколько наследников могут договориться, что кто-то получит компенсацию за свою долю деньгами.
Например, наследственная масса — это машина, поделить ее нельзя. Тогда машина перейдет одному из наследников, а остальным он выплатит компенсации за их доли. Если потом продать машину, компенсации можно учесть в составе расходов для уменьшения налоговой базы.
Как использовать. Для подтверждения расходов нужно собрать с наследников расписки или перевести им деньги через банк и приложить квитанции. Факт компенсации подтвердят документы от нотариуса: о компенсации нужно договариваться при оформлении свидетельства, чтобы распределение имущества потом никто не оспорил.
Для какого имущества. Для любого.
Как уменьшается налог. Доход от продажи имущества можно дополнительно уменьшить на вычеты за детей, лечение, обучение и другие, на которые есть право в том же году.
Например, машину купили за 400 000 Р, отремонтировали и продали за 500 000 Р. В том же году было оплачено обучение ребенка в вузе — 50 000 Р, стоматолог для жены — 30 000 Р, страхование жизни на пять лет для себя — 20 000 Р. Эти расходы можно принять к вычету. Они не включаются в состав расходов при продаже машины, а учитываются как самостоятельный социальный вычет. Но он тоже уменьшит налоговую базу: 500 000 Р − 400 000 Р − 50 000 Р − 30 000 Р − 20 000 Р = 0. НДФЛ в итоге платить не придется.
Как использовать. В декларации за один год нужно указать все виды вычетов: не только расходы на покупку имущества, которое продается, но и социальные или за ИИС.
Не платить налог можно в том случае если хозяин недвижимости владеет ей больше 3-х лет, либо 5-ти лет в некоторых случаях или домовладение стоит менее миллиона рублей по кадастровой стоимости.
По закону с 2016 года собственник обязан оплатить налог с продажи недвижимости, если право собственности оформлено менее 5-лет назад. Также установлен 3-х летний срок необлагаемой сделки от продажи недвижимости в следующих случаях:
- право собственности появилось после приватизации;
- право собственности зарегистрировано до 2016 года;
- собственность получена в наследство или подарена;
- право собственности получено при оформлении договора пожизненной ренты.
Законы РФ прямо оговаривают, что дом и земельный участок продаются вместе, и налог рассчитывается на общую сумму.
Налог назначается и оплачивается как юридическими, так и физическими лицами. Как осуществить оплату подоходного налога?
- Зарегистрировать сделку купли-продажи земельного участка с домом;
- Просчитать размер налога;
- Внести сведения о продаже имущества в налоговую декларацию;
- Получить квиток на оплату подоходного налога;
- Внести сумму налога;
- Подтвердить оплату налоговой инспекции по месту жительства
Внести сведения о продаже имущества и подать налоговую декларацию можно до 30 апреля следующего (после продажи) года. А оплату можно произвести до 15 июня того же года.
Декларация может быть оформлена в ручную на бланке и отправлена в отделение налоговой службы. Но сегодня существует возможность заполнить декларацию и оплатить подоходный налог дистанционно по сети интернет. На официальном сайте ФНС есть раздел онлайн заполнения декларации.
Как уменьшить или не платить налог при продаже имущества
Продажа дома это получение дохода, который по закону должен облагаться налогом в 13 %. Облагается налогом сумма равная одному миллиону и выше. Для того чтобы облегчить налоговое бремя государство установило налоговый вычет.
Что такое налоговый вычет? Это условная денежная сумма (1 000 000 рублей), которая высчитывается из общей стоимости. На примере это выглядит так: продав недвижимость за 2 000 000 рублей, налог будет высчитываться по формуле (2 000 000 – 1 000 000)*13%=130000 ₽.
Если же стоимость сделки равна миллиону, то по формуле налог будет равен нулю.
Каждый год гражданин РФ может один раз получить налоговый вычет равный 1 000 000. То есть налог на продажу недвижимости будет рассчитываться от суммы сделки минус вычет.
В ситуации, когда право собственности на землю оформлено более 3 лет, а на дом менее 3 лет то вычет полагается только на дом. При продаже части домовладения, к примеру: 1/3, то налог высчитывается из 1/3 кадастровой стоимости.
Многие люди сталкиваются с проблемой продажи земельного участка с недостроенным домом. Владелец имеет право на налоговый вычет в размере 250 000 рублей, если сумма от продажи превышает один миллион. Чтобы увеличить сумму налогового вычета необходимо признать недостроенного дома жилым. На положительное решение можно рассчитывать если:
- Помещение изолированно для проживания.
- Проведены коммуникации.
Недостроенный дом, признанный как жилой, имеет право на вычет в миллион, в случае продажи. Вычет назначается при наличии официального документа о постановке на кадастровый учет.
Налог на продажу земельного участка с домом нивелируется, если истек 5-и летний период с момента получения права собственности.
Если в одном году собственник продал дом и купил взамен другой, то можно сократить подоходный налог, путем компенсации. Государство обеспечивает гражданам единовременную компенсацию в размере 13% от покупки жилья. Если собственник ранее не воспользовался этим правом, то он может сократить подоходный налог компенсацией от покупки.
Если продажа имущества производится долями, например каждым супругом по отдельности, то можно использовать вычет для каждого супруга. Но при условии составления двух договоров.
Также супруги могут получить объединенный налоговый вычет при продаже собственности находящейся в общей собственности (невыделенных долях). То есть вычеты супругов суммируются.
Чтобы правильно рассчитать и заплатить налог на доходы физических лиц после оформления сделки продажи дома с земельным участком, необходимо руководствоваться следующими актами:
- Налоговый кодекс РФ, в части определения налоговой базы и возможных преференций при расчете налога с продажи земельного участка и дома,
- Гражданский кодекс РФ, в части требований и условий к оформлению документов на продажу указанных объектов,
- Земельный кодекс РФ, в части условий продажи отдельных видов наделов.
Чтобы правильно рассчитать сумму налога с вырученной суммы при продаже дома с земельным участком, ключевое значение будут иметь положения НК РФ.
Важное значение для целей налогообложения будет иметь продолжительность владения указанным имуществом — НК РФ предусматривает возможность полностью исключить обязанность по внесению платежей в бюджет:
- Если продать дом с земельным участком, которые находились в собственности более 3 лет, налог не подлежит уплате, а для продавца устраняется и обязанность по декларированию указанной суммы.
- Если же имущество находится в собственности менее 3 лет, то необходимо будет заплатить налог. А рассчитать его сумму можно здесь.
Необходимо учитывать самостоятельный правовой статус частного дома и участка земли.
Например, если надел был приобретен под застройку 10 лет назад, а оформление прав на возведенное строение состоялось только год назад, продажа земли будет освобождена от уплаты налоговых платежей, тогда как доход от реализации дома будет учитываться в составе налоговой базы.
Налог на земельный участок и дом при продаже их третьим лицам подлежит перечислению в следующем порядке:
- после заключения контрагентами договора купли-продажи на дом и на земельный участок они подлежат регистрации в службе Росреестра,
- в срок до 30.04 следующего календарного года продавец обязан представить в территориальную инспекцию ФНС декларационный бланк 3-НДФЛ по доходам за проданные земельный участок и жилое строение,
- уплатить НДФЛ с продажи дома с земельным участком нужно в срок до 15.07.
Обратите внимание! Поскольку купля-продажа частного дома с земельным участком при сроке владения трех лет устраняет обязанность уплачивать налоги, подавать декларацию нет необходимости. Чтобы уточнить наличие права на освобождение от налоговых обязательств, достаточно сверить даты приобретения и отчуждения имущества.
Чтобы узнать, кто освобожден от уплаты налога, и как получить налоговый вычет, достаточно обратиться к положениям НК РФ.
В 2017 году уменьшение суммы налоговых обязательств происходит по следующим основаниям:
- в отношении одного из указанных объектов допускается уменьшить вырученную сумму на вычет в размере 1 млн руб. (предоставление права налогового вычета осуществляется на основании заявления, поданного вместе с формой 3-НДФЛ),
- в отношении второго объекта допускается уменьшить вырученную сумму на фактически понесенные расходы по приобретению или возведению объекта,
- одновременное применение указанных преференций в отношении каждого объекта не допускается.
Для точного определения размера именно вашей сумму оплаты, обратитесь за разъяснениями к онлайн-Консультанту на нашем сайте.
Таким образом, закон позволяет существенно уменьшить размера налоговых обязательств или полностью их устранить.
С 2016 года все лица, продающие недвижимость, должны владеть ею в течение как минимум 5 лет. Все остальные обязаны будут выплатить установленные суммы в пользу государства. До этого обязательным периодом владения были три года. В ином случае, хотите ли вы продать долю в квартире или дом, вам придется выплачивать налоги.
- Нет, если вы владеете недвижимостью более пяти лет. В этом случае, нет необходимости платить государству и даже подавать декларацию, такие манипуляции с имуществом не облагаются НДФЛ, и вы можете спокойно приобрести другую недвижимость.
- Да, если вы владеете жильем менее пяти лет. Вам придется платить налог с суммы, которую вы получили за продажу минус налоговый вычет — 1 млн рублей. Так же возможен вычет от фактически потраченной суммы, которая фигурирует в предыдущем договоре купли-продажи. От остальной прибыли сумма налога с продажи дома составит 13%.
!!! Налоговый вычет — условия получения и использования
Государство дает возможность населению снизить налоговое бремя и вычесть из стоимости объекта 1 млн рублей.
* В каких случаях применяется:
— Если вы приватизировали квартиру, получили ее в дар или по договору иждивения, а так же в других случаях, в которых не фигурирует договор купли-продажи.
!!! Вычет в сумме документально подтвержденных расходов
У вас есть право подать копию документа о приобретении объекта, в котором будет указана сумма фактически понесенных расходов.
В данном случае вы будете платить вычеты только с прибыли при продаже.
* В каких случаях применяется:
— Только при наличии договора купли-продажи.
- Закон существенно меняет ситуацию с налогообложением и налоговыми вычетами.
- Период владения недвижимостью увеличивают с 3 до 5 лет. В исключение попадут только получение жилья по наследству или договору дарения от близких родственников, приватизация и получение недвижимости по договору ренты, для которых останется прежний срок – 3 года.
- Налог от стоимости жилья, если его заявленная цена существенно ниже рыночной, будет теперь рассчитывать согласно кадастровой стоимости умноженной на 0,7 — делается это для того, чтобы уменьшить числа тех, кто старается обойти законодательство.
Пример:
Кадастровая стоимость дома – 10 000 000 рублей
Стоимость недвижимости по ДКП должна быть не менее – 7 000 000 рублей
Как правильно посчитать налог с продажи дома вместе с земельным участком?
- Декларация о доходах за последние годы
- Заявление на имущественный вычет
- Договор о приобретении недвижимости
- Свидетельство о праве собственности
- Справка 2-НДФЛ с работы
- Удостоверение личности
Чтобы не подвергнуться налоговым взысканиям и уплатить правильную сумму налога с продажи дома с земельным участком, нужно знать, как именно рассчитывать такой налог.
Прежде всего, налог с продажи дома с земельным участком – это налог на доходы физических лиц. То есть, продавая дом, собственник получает доход, который облагается налогом в пользу государственного бюджета. Это своего рода обязательство перед государством.
Чтобы уплатить налог необходимо подать такие документы:
- Декларация о доходах (ее необходимо заполнить в конце того года, в котором была осуществлена продажа).
- Паспорт.
- ИНН.
- Договор купли-продажи.
- Заявление на предоставление права налогового вычета (при необходимости).
- Документы, подтверждающие наличие ранее права собственности на проданные объекты (налоговая служба может заинтересоваться сделками, в результате которых не были уплачены налоги, поэтому может быть придется доказать право на вычет).
Чтобы уплатить верную сумму налога, необходимо рассчитать налоговую базу. В договоре может быть прописана общая стоимость дома и участка, уменьшая которую на величину налогового вычета, получают налоговую базу. Указывать общую стоимость допустимо, если и дом и земля были получены владельцем в собственность одновременно. Если земля была приобретена ранее, чем построен дом, в договоре может быть указано две стоимости. В любом случае договор купли-продажи составляется один, и реализация дома без земельного участка невозможна.
Если земельный надел был продан раньше установленного Налоговым Законодательством срока (владение менее 5 лет), то его владелец не может воспользоваться правом ухода от налогообложения. Но в этом случае он может использовать налоговый вычет, который существенно может снизить налогообложение на полученный от этой сделки доход. От общей продажной суммы сделки (или покупной) вычитается 1 млн. рублей, а с оставшейся суммы нужно будет уплатить налог в 13 %.
НДФЛ и налоговые вычеты при продаже дома с земельным участком
Налоги и взносы / 14:13 1 декабря 2014
Президент подписал закон о торговом сборе
Налоги и взносы / 9:46 19 июня 2018
Что изменится при расчете налогов физлиц за прошлый год
Налоги и взносы / 12:50 11 июня 2020
Расходы на ДМС снижают базу по НДФЛ и налогу на прибыль
Если срок владения домом оказался недостаточным для освобождения от НДФЛ, и даже после применения вычета его всё равно придётся платить, то алгоритм, по которому это нужно делать, будет таким:
- Сначала готовятся все необходимые документы для подтверждения личности, суммы продажи, при уменьшении на сумму расходов – подтверждение произведённых расходов.
- Заполняется налоговая декларация.
- Подаётся заявление в ФНС.
- После получения квитанции по указанным реквизитам вносится плата.
При подаче декларации к ней должны прилагаться:
- паспорт;
- договор купли-продажи;
- подтверждение получения средств по договору – банковская выписка, расписка и тому подобные бумаги;
- выписка из ЕГРН для подтверждения права собственности.
При использовании вычета также нужны: заявление на его получение, подтверждающие понесённые на приобретение или строительство дома расходы документы.
Декларация может быть подана как лично, так и переслана по почте либо через официальный сайт ФНС. Она представляет собой документ из нескольких десятков страниц, а потому подробно разбирать, как её заполнять мы не будем. Тем более что ничего особенно сложного в этом нет, а при необходимости можно обратиться к помощи сотрудников налоговой. К статье прилагается образец заполнения.
Выделим лишь несколько правил заполнения от руки:
- требуется использовать синюю либо чёрную пасту;
- вписывать сведения печатными заглавными буквами;
- нельзя делать помарки, исправлять ошибки прямо в тексте;
- нельзя вписывать в одну клетку несколько символов;
- в пустые клетки ставятся прочерки.
Уменьшаем и платим налог с продажи дома с земельным участком
Налог на продажу дома с земельным участком платит продающая сторона, так как она в результате отчуждения имущества получает оплату, являющуюся для нее доходом. С полученного дохода от сделки купли-продажи недвижимости надо удержать НДФЛ по ставке 13% (в отношении резидентов) или 30% (для нерезидентов). При этом может применяться норма об освобождении от налогового бремени на основании ст. 217.1 НК РФ, или уменьшение суммы обязательств перед бюджетом путем использования имущественного вычета (ст. 220 НК РФ).
При рассмотрении вопроса об уплате НДФЛ с дохода, полученного по сделке купли-продажи недвижимого имущества, необходимо учитывать период владения этим имуществом продающей стороной (п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ):
В общем случае для освобождения от налогообложения необходимо владеть на праве собственности проданным активом не менее 5 лет, если имущество приобретено не ранее 01.01.2016г. Для недвижимости, купленной ранее 2016 года, действует минимальный срок владения 3 года (п. 3 ст. 4 закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ).
Налог с продажи дома, по наследству перешедшего к продавцу (как и с другой унаследованной недвижимости), не взимается, если с момента наследования до даты продажи такого имущества прошло не менее 3 лет. Такой же срок действует в отношении недвижимости, полученной от члена семьи или близкого родственника по договору дарения.
При несоблюдении правила о минимальном сроке владения сумму налогового обязательства можно уменьшить за счет имущественного вычета или зачета понесенных ранее затрат по приобретению продаваемой недвижимости (ст. 220 НК РФ). Оба варианта доступны только налоговым резидентам РФ. Размер налогового вычета при продаже равен 1 млн. руб., а понесенные затраты на приобретение принимаются в сумме, подтвержденной документально.
Налог на продажу дома 2019 привязан к кадастровой оценке недвижимости. Налоговики при рассмотрении сделки сопоставляют сумму договора с кадастровой стоимостью объекта, и если фактическая цена продажи окажется заниженной, за основу расчетов при выведении налога к уплате будет принято значение кадастровой оценки, умноженной на коэффициент 0,7.
Значение коэффициента (как и минимальный 5-летний срок владения имуществом) могут быть снижены местными властями вплоть до нуля (пп. 6 ст. 217.1 НК РФ).
Пример
Если же предположить, что отчуждаемое имущество нерезидент получил по наследству за 4 года до осуществления сделки, налог с продажи дома будет равен нулю, так как выполняется норма минимального срока владения недвижимостью для наследуемых объектов.
Налог с продажи дома и земельного участка рассчитывается по стандартной схеме и для лиц пенсионного, предпенсионного возраста. То есть, при исчислении имущественных налогов по объектам, находящимся в собственности у пенсионеров, может быть применена льгота, освобождающая от налогового бремени, но по НДФЛ при продаже недвижимости отдельных особых преференций для пенсионеров нет – налог рассчитывается в общем порядке.