При покупке дома какие документы

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «При покупке дома какие документы». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Многие сегодня, решаясь на покупку собственного земельного участка, предварительно осуществляют работу, которая позволяет знакомиться с юридическими тонкостями оформления документов подобной сделки. Это помогает избегать распространенных типичных ошибок, приводящих к потере большой суммы денег.

В судах можно встретить потерпевших, которые в качестве оправдания своей безграмотности настаивали на там, что продавец показался им человеком честным, что он предоставил заверенную у нотариуса доверенность на продажу земли, что он хороший знакомый, дальний родственник близких друзей, поэтому ему поверили. Это стандартные ситуации, в которых виноват не мошенник продавец, а тот, кто покупает и при этом не знает, что нужно проверить при покупке дома с участком.

Когда речь идет о приобретении загородного жилья, основное внимание фокусируется на наличии у продавца права на собственность земли и дома. Но никто не проверяет, правильно ли оно оформлено с юридической точки зрения, есть ли регистрация подобных документов. Самая распространенная ошибка, приводящая в дальнейшем к судебным тяжбам, это когда по незнанию человек, желающий приобрести загородный надел, принимает оправдание в том, что продавец не способен предъявить документ, подтверждающий его право собственности на земли, из-за того, что он владеет ею пожизненно по причине наследуемого дарения. Новый хозяин такой земли после ее покупки не сможет распоряжаться недвижимостью (продавать ее или дарить).

Такой же распространенной ошибкой считается момент, когда приобретатель покупает земельный надел, на котором возведен дом, без оформления . Он считается самостроем. Новый владелец зарегистрировать его не сможет. Только долгие судебные разбирательства, многочисленные экспертизы, бесконечные мытарства по инстанциям позволят это сделать. Практика показывает, что выдержать такое способны единицы.

Понимание того, что нужно знать при покупке дома с земельным участком в России, позволяет грамотно подходить к решению стать хозяином собственного домовладения. Самостоятельно выявить наличие лимита на проведение каких-либо финансовых операций с описываемым видом недвижимости несложно, если знать, где искать нужную информацию. Ранее это сделать можно было только в Росреестре, однако, сегодня, в век компьютерных технологий, несложно составить, послать запрос и получить выписку из кадастрового паспорта интересующей недвижимости на официальном сайте государственных услуг или на страничке специализированных приложений, не выходя из дома.

Что нужно знать потенциальному покупателю? Полезно еще до сделки выяснить, не наложен ли на земельный участок сервитут, не находится ли он под арестом, не сдан ли он под залог в банк, в котором продавец оплачивает ипотеку.

Зная о том, какие документы проверять перед покупкой земельного участка, можно обезопасить себя и сохранить свои собственные сбережения. Мошенники охотно пользуются неграмотностью потенциальных покупателей и часто продают наделы с обременением. Они ограничивают права нового собственника и не позволяют ему распоряжаться купленным участком по своему рассмотрению. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо для проверки документов нанимать опытного юриста или подыскивать подходящую недвижимость при помощи риелторского агентства с безупречной репутацией на рынке. Сэкономить на их услугах может тот, кто повышает свою правовую грамотность и заранее изучает вопрос о том, какие документы нужно проверить перед покупкой загородной земли.

Еще немного внимания!

Напишите в комментариях – как думаете, трудно ли составить и послать запрос в ЕГРН.

Еще, скажите, есть ли среди ваших знакомых хоть один человек, который пострадал и потерял все свои сбережения после приобретения земельного участка с обременением.

Уточните дату постройки и срок владения домом;
Узнайте о планах развития территории;
Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом.

Содержание:

Какие документы необходимы при покупке дома

Разрешение на строительство;
Акт ввода дома в эксплуатацию;
Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
Нотариальное согласие супруга на продажу;
Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
Подписывают договор на каждой странице;
Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Скачать образец договора купле-продажи дома с земельным участком

С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Как получить налоговый вычет при покупке дома

Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
Независимая оценка стоимости дома (3-10 тысяч);
Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

Итого расходы составят ~ 10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора.

Сколько на самом деле стоят услуги риелтора

Пошаговая инструкция «Покупаем земельный участок и дом без риэлтора»

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:

Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.

Почти каждый из нас сталкивался в своей жизни с необходимостью совершения сделок с недвижимостью. Чаще всего предметом сделки выступают квартиры, поэтому практически все обыватели уже более ли менее примерно представляют себе эту процедуру.

Совсем другое дело, когда продается или покупается дом вместе с земельным участком: загородный коттедж, дача или частный жилой дом в черте города.

У таких сделок есть масса особенностей, которые в обязательном порядке должны быть учтены еще до подписания договора купли-продажи. Иначе можно не избежать риска неблагоприятных последствий, начиная от отказа в регистрации сделки Росреестром и заканчивая признанием сделки недействительной в судебном порядке. Поэтому надо разобраться во всех тонкостях.

Конечно, можно обратиться за помощью к профессионалам – риэлторам или юристам. Но действительно квалифицированные специалисты оценивают свои услуги довольно дорого, и оплачивать их продавцу придется из своего кармана. Те же исполнители, которые затребуют скромное вознаграждение, с высокой долей вероятности могут оказаться мошенниками или недоучками, которые либо вообще не выполнят уже оплаченную работу, либо выполнят ее так, что участникам сделки не удастся избежать всех рисков.

Практика показывает, что далеко не все продавцы и покупатели обращаются к специалистам, предпочитая совершить сделку собственными силами. А для этого надо разобраться во всех тонкостях самостоятельно что сулит огромной потерей времени, мы поможем вам сэкономить его.

От покупателя нужен куда менее обширный пакет необходимых документов и это:

1. Разумеется, паспорт.

2. Если дом и участок приобретаются лишь одним супругом, то от второго супруга обязательно должно быть удостоверенное нотариусом согласие на совершение этой сделки. Последствия такие же, как и в случае отсутствия согласия супруга продавца: отказ в регистрации или, если всё же регистрация состоится, возможность признания всей сделки недействительной.

3. Государственный сертификат на материнский капитал, если дом приобретается с использованием средств от Пенсионного фонда.

4. Доверенность, если покупатель доверяет другому лицу совершить от его имени сделку.

Нотариальное удостоверение является обязательным, если:

дом и участок (или один объект из них) находятся в долевой собственности;
если они принадлежат несовершеннолетнему лицу или лицу, являющемся ограниченно дееспособным.

В остальных случаях участие нотариуса – на усмотрение сторон.

В некоторых случаях недостаточно просто подписать договор между продавцом и покупателем, а необходимо, чтобы его удостоверил нотариус.

Также, если на участок и дом имеются какие-либо ограничения (они должны быть обязательно отражены в выписках из ЕГРН), то их обязательно надо перечислить в договоре купли-продажи.

Зачастую бывает так, что на участке имеется дом, но он не оформлен владельцем в собственность. Если Вы соглашаетесь на приобретение такой недвижимости, то должны заранее понимать, что оформить такой дом в собственность Вам, скорее всего, удастся только через суд. И процесс это будет длительный и хлопотный.

К тому же, покупая участок с «несуществующим» домом, Вы не сможете получить имущественный налоговый вычет. Ведь вычет предоставляется только при покупке жилого дома.

Какие необходимы документы для налоговой для получения имущественного вычета по НДФЛ:

паспорт;
декларация по форме 3-НДФЛ и заявление на возврат налога;
выписка из ЕГРН, подтверждающая возникновение у Вас права собственности на дом;
договор купли-продажи и расписки, удостоверяющие размер Ваших затрат на покупку дома;
справка 2-НДФЛ, подтверждающая факт уплаты Вами налога на доходы физ. лиц.

Какие документы нужны для покупки дома?

При продаже недвижимости продавец обязан предоставить пакет документов.

Запомните! К первоочередным бумагам относят:

гражданский паспорт продавца;
оригиналы и копии паспортов всех членов семьи продавца;
согласие от второго супруга продавца;
согласие на продажу дома от других членов семьи;
свидетельство о заключении брака или о его расторжении;
справка из местной администрации о наличии лиц, зарегистрированных на продаваемой жилплощади;
копии свидетельства о рождении детей.

Согласие на продажу дома от второго супруга обязательно необходимо заверить у нотариуса. Иначе оно не имеет никакой юридической силы.

Если невозможно получить согласие от второго супруга, то его присутствие на сделке обязательно.

Обратите внимание на то, что свидетельство о заключении брака потребуется в нескольких случаях:

если продавец находится в браке, собственность принадлежит обоим супругам;
продавец приобретал дом до вступления в брак.

Выписки из ЕГРН
В документе указывают, кому принадлежит дом и земля, есть ли совладельцы.

Без выписки из ЕРГН дом не получится оформить по закону. Нотариус откажется заверять сделку, МФЦ не примет бумаги, чтобы переоформить владельцев.

Если дом находится в залоге у банка, или судебный пристав наложил арест, в выписке это тоже будет видно.

До 2016 года Росреестр выдавал свидетельства о праве собственности на цветных листах формата А4. Внутри была та же самая информация о недвижимости, что и в выписке. Сейчас для любой сделки достаточно сделать выписку из ЕГРН. Но свидетельства продолжают прикладывать к пакетам документов — на всякий случай.

Выписку из ЕГРН нужно заказывать дважды: до сделки и после того, как подписали договор и передали деньги продавцу. Выписка до сделки подтверждает, что дом и земля действительно принадлежат продавцу. Когда сделку провели и зарегистрировали в Росреестре, нужно запросить новую выписку. Внутри документа будут данные нового владельца дома.

Выписки выдают отдельно на недвижимость и участок. Поэтому у нас было 4 справки: по две на дом и землю.

Выписки из ЕГРН по соседям
В ЕГРН можно запросить выписку на чужой дом. Так можно узнать, кто живет по соседству.

До покупки дома мы жили в квартире рядом с алкоголиками. Поэтому я попросил риелтора заказать выписки из ЕГРН на два соседних дома. Риелтор не взяла доплату.

Из выписки я узнал имена владельцев соседних домов. Я вбил их фамилии в Яндекс и узнал, что оба соседа — предприниматели. Меня это устроило: раз люди зарабатывают деньги, вряд ли с ними будут проблемы. Так и получилось.

Счета за ЖКУ
При покупке квартиры иногда в ЖЭКе берут справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги. В частном доме ЖЭКа нет. Единственный способ проверить долги — попросить счета у владельца.

В нашем доме было подведено только электричество. Продавец прислал мне счет за последний месяц. После завершения сделки мы договорились переоформить на меня личный кабинет на сайте энергосбыта, — чтобы я мог оплачивать счета в интернете.

Убедиться, что коммуникации не только подведены к дому, но и правильно оформлены
На любую трубу просим проект и исполнительную документацию. На любое оборудование — паспорт. Еще нужен акт ввода в эксплуатацию, если поставили сложное оборудование: например, газовый котел. Все эти документы пригодятся при ремонте или прокладывании новых сетей.

Заранее просчитать регулярные расходы, чтобы избежать неприятных сюрпризов
Из счетов за ЖКУ и налогового уведомления станут видны траты на коммуналку и ежегодные налоги.

Познакомиться с соседями до сделки
Хорошо, если есть возможность выяснить, что это за люди, и в каких с ними отношениях продавец дома. Но чтобы застраховаться от земельной тяжбы, лучше подстраховаться и попросить межевой план с актом согласования границ.

В договоре должен быть пункт, регулирующий способ передачи денег. Существует несколько способов: наличными, через банковский счет, банковскую ячейку, аккредитив.

При наличном расчете нотариус не требуется, деньги передаются лично по расписке. Чтобы свести риски к минимуму, передачу денег осуществляют через банк:

Перевести деньги на расчетный счет или карту продавца.
Арендовать ячейку или открыть аккредитив.

Полезно знать! При таких расчетах на руках остаются подтверждающие квитанции, чеки. Из-за высокой стоимости аккредитивами пользуются организации, но физические лица также могут их использовать в личных целях.

Инструкция: Проверяем документы и участок перед покупкой дома

Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, при покупке жилья у нового владельца возникает право на имущественный вычет.

Для его оформления необходимо предоставить:

налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ;
справку по месту работы по форме 2-НДФЛ;
документы, подтверждающие право на дом и платежные документы.

На данный момент максимальная сумма, с которой исчисляется налоговый вычет при покупке жилья, равна двум миллионам рублей.

Нюанс, который необходимо учитывать при продаже дома, состоит в том, что продавец обязан заплатить подоходный налог в сумме 13%, если владел домом менее трех лет. Но и в этой ситуации у продавца есть право на оформление имущественного налогового вычета.

Покупка дома — это серьезная сделка и полностью защитить себя от аферистов возможно только с привлечением опытного регистратора или проверенного агентства недвижимости.

Все зависит от того, какие документы есть на дом и землю, на кого она приобреталась и т. д. В обычный, но неисчерпывающий пакет входит кадастровый паспорт на землю и дом, ЕГРН на дом и землю, справки о том, что нет долгов по коммунальным услугам (за газ, свет, канализацию и прочее), различные акты и распоряжения от управы и другие документы, которые определяются в зависимости от основания права собственности.

Как правило, для заключения договора купли-продажи жилого дома требуются (ст. 34, п. 3 ст. 35 СК РФ; ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18, ст. 21, ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; ч. 7 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»):

1) документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;

2) правоустанавливающие документы на жилой дом и земельный участок, на котором он расположен (документы, на основании которых продавец приобрел право собственности, например договор купли-продажи, договор дарения, акт органа местного самоуправления и т.д.);

3) правоподтверждающие документы (свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданные до 15.07.2016, либо выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющие государственную регистрацию права собственности на жилой дом и земельный участок);

4) выписка из домовой книги, содержащая сведения о зарегистрированных в жилом доме лицах;

5) документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг;

6) нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу (если жилой дом и (или) земельный участок были приобретены в период брака и являются общей совместной собственностью супругов);

7) иные документы в зависимости от ситуации.

Выписки нужны для того, чтобы покупатель удостоверился в том, что жилой дом и земельный участок, на котором он расположен, находятся в собственности продавца, а также в отсутствии обременений.

Сведения из ЕГРН могут быть предоставлены в форме электронного документа или на бумажном носителе в течение трех рабочих дней со дня получения Росреестром соответствующего запроса, если иной срок не установлен законом.

В случае оформления сделки через нотариуса выписки могут быть получены нотариусом в течение трех дней со дня направления им запроса на бумажном носителе либо в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 6, 9, 14 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; п. п. 4, 6, 30 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 968).

Договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме и подписан сторонами (образец см. в конце публикации). Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность. Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. К таким условиям относятся сведения о продаваемом доме и земельном участке и цене, а также перечень проживающих в жилом доме лиц, сохраняющих право пользования им после продажи.

Договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить жилой дом и земельный участок, подлежащие передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома на земельном участке: адрес, кадастровый номер, площадь, а для земельного участка — также категорию земель и вид разрешенного использования. Также нужно указать реквизиты правоустанавливающих документов, даты и номера регистрации права собственности продавца в ЕГРН (ст. ст. 550, 554, ч. 1 ст. 555, ч. 1 ст. 558 ГК РФ).

Кроме того, в договоре необходимо отразить порядок уплаты цены договора, сроки освобождения и передачи жилого дома с земельным участком покупателю, сведения о наличии обременений или ограничений в их использовании (аренда, залог и т.д.) (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).

Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, либо сделок по отчуждению или договоров ипотеки долей в праве общей собственности на жилой дом и земельный участок (кроме, в частности, отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке) (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 19.04.2017 № ОГ-Д 23-4562 «О рассмотрении обращения»).

Количество экземпляров договора зависит от количества сторон сделки, один экземпляр договора остается в органе регистрации прав.

Передачу жилого дома оформляют, как правило, передаточным актом (ст. 556 ГК РФ).

Что проверять и на что обращать внимание при покупке земли с домом?

Переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).

Если договор удостоверен нотариально начиная с 01.02.2019, то заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 03.08.2018 № 338-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

В остальных случаях документы на регистрацию могут быть представлены гражданами самостоятельно.

Для регистрации перехода права собственности необходимо обратиться в Росреестр с заявлением, необходимыми документами и уплатить госпошлину (ч. 3 ст. 1, ч. 1, 2 ст. 14, ст. 17 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Справка. Размер госпошлины
За регистрацию права собственности на жилой дом госпошлина уплачивается в размере 2 000 руб.
За регистрацию права собственности на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, госпошлина уплачивается в размере 350 руб. (в остальных случаях — 2 000 руб.).
При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (пп. 22, 24 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи (ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; п. 1 Приложения № 3 к Приказу Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943).

Обратите внимание! При продаже жилого дома, находившегося в собственности менее установленного срока, продавец обязан подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ. С даты регистрации перехода права собственности покупатель обязан уплачивать налог на имущество. Оба участника сделки имеют право на имущественный вычет (п. 17.1 ст. 217, пп. 1, 3 п. 1, пп. 1 п. 2, пп. 1 п. 3 ст. 220, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).

По материалам («Электронный журнал «Азбука права», 2020)

Образец договора подготовлен специалистами КонсультантПлюс

ДОГОВОР N ____

купли-продажи жилого дома

(продавец и покупатели-

физические лица)

г. ____________ «___»__________ ___ г.

Гражданин Российской Федерации ___________________________, паспорт: _______________, выдан «___»____________ ____ г. _________________, зарегистрирован___ по адресу: _________________________________, именуем___ в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин Российской Федерации _____________________________, паспорт: ____________________, выдан «___»_____________ ____ г. _________________________, зарегистрирован___ по адресу: _____________________________________, и гражданин Российской Федерации _____________________________, паспорт: _____________________, выдан «___»____________ ____ г. _________________________, зарегистрирован___ по адресу: _____________________________, именуемые в дальнейшем «Покупатели», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в совместную собственность (вариант:

долевую собственность: _____________________________________ — ______ доли,

(Ф.И.О. покупателя)

______________________________________ — _______ доли или: в равных долях),

(Ф.И.О. покупателя)

а Покупатели — принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего

Договора недвижимое имущество: жилой дом, расположенный по адресу: ________

__________________________________, кадастровый номер ____________________,

общей площадью _________ кв. м, жилой площадью _____________________ кв. м

(далее по тексту — Жилой дом).

1.2. Технические характеристики Жилого дома: _____________________ .

1.3. Жилой дом расположен на земельном участке размером ________ кв. м, который принадлежит Продавцу на праве ________________________ на основании ___________________ (указать документ) N _______ от «___»_________ ____ г., выданного _______________________, кадастровый номер _________________ , что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от «___»______ ____ г. N __ (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «___»______ ____ г. N __, Приложение N ___ ).

1.4. Жилой дом принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ______________________, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от «___»______ ____ г. N __ (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «___»______ ____ г. N __, Приложение N ___ ).

1.5. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора Жилой дом никому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободен от любых прав третьих лиц.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Цена Жилого дома, передаваемого по настоящему Договору, составляет _____ (____________) рублей.

2.2. Цена Договора уплачивается Покупателями в срок до «___»________ ____ г.

2.3. Оплата производится путем передачи Покупателями наличных денежных средств Продавцу.

Продажа недвижимости сопровождается оформлением договора купли-продажи. Документ позволяет владельцу жилплощади получить деньги и передать право собственности новому собственнику.

В соглашении отражаются следующие сведения:

название документации;
место, дата и время подписания;
объект сделки;
расположение дома и связанного с ним имущества;
стоимость недвижимости;
условия проведения сделки;
порядок расчета между сторонами;
реквизиты продавца и покупателя.

Договор подписывают обе стороны, заверяют нотариально. Документ составляется в трех экземплярах: один остается у продавца, второй – у покупателя, третий забирается Росреестром.

Перед покупкой, покупателю необходимо затребовать документы, подтверждающие отсутствие материальных обременений. Такие документы заверяются нотариусом, поэтому их оформление может потребовать дополнительного времени. Требуется получить следующие бумаги:

Справка из ЕГРП. Подтверждает, что дом не арестован, не является залоговым имуществом, не содержит иных обременений;
Справка об отсутствии налоговых задолженностей у продавца;
Справка об отсутствии у продавца долговых обязательств;
Заявление прописанных в жилье граждан о согласии на сделку;
Заявление от супруга/супруги продавца о согласии на сделку;
Справка от попечительских органов о согласии на проведение сделки, если участником процесса является несовершеннолетнее лицо.

Важно: Все перечисленные справки требуют нотариального заверения и не рассматриваются без подписи нотариуса.

В ряде случаев, пакет документов включает в себя дополнительные бумаги. Это касается ситуаций, когда часть затрат компенсируется государством. С 2006-го года у россиян появилось право на приобретение за средства материнского дома жилья с землей (или части дома с землей). Для покупки потребуются следующие документы:

Сертификат на помощь для матери;
Заявление от распорядителя сертификатом;
Св-во о пенс.страховке;
Копии документов, удостоверяющих личности + оригиналы;
Св-во о браке/разводе (если есть);
Реквизиты счета для перечисления средств.

Важно: Для покупки дома под материнский капитал, необходимо в документы после покупки дома внести всех членов семьи. Т.е. покупатель подписывает обязательство вписать во владельцы всех членов семьи.

Продавцу нужно проверить действительность личности покупателя и его паспортных данных, чтобы исключить возможность заключения сделки с человеком, находящимся в розыске правоохранительными органами, или же действующего по подложным документам, иначе такую сделку суд может признать впоследствии незаконной, а в случае, если судебные органы заподозрят сговор между продавцом и покупателем, то все материальные ценности, указанные в договоре, могут быть конфискованы в пользу государства (к ним относятся и денежные средства, полученные продавцом).

Если покупатель оплачивает сумму сделки наличными деньгами, то важно убедиться в их подлинности. Такую услугу (проверку подлинности бумажных денег) оказывают коммерческие банки.

Что надо знать о документах, когда покупаешь частный дом

Так как покупке подлежат надел земли с жилым домом (объекты сделки), то, согласно § 7 Гражданского кодекса РФ, необходимо наличие документов на каждый объект сделки. У продавца должны быть в наличии:

Правоудостоверяющие документы;
Правоустанавливающие документы;
Кадастровые документы на каждый объект сделки;
Технический паспорт и технический план (с 2014 г.);
Выписка из ЕГРП об отсутствии каких-либо обременений на объекты договора;
Доверенность, нотариально подтверждённая (если от имени продавца действуют представители).

Правоудостоверяющими документами является свидетельство о регистрации права собственности на каждый объект сделки: надел земли и дом (или дома) на данном наделе.

Документы, способные обеспечить безопасную покупку земельного участка

Самая распространенная ошибка, приводящая в дальнейшем к судебным тяжбам, это когда по незнанию человек, желающий приобрести загородный надел, принимает оправдание в том, что продавец не способен предъявить документ, подтверждающий его право собственности на земли, из-за того, что он владеет ею пожизненно по причине наследуемого дарения.

Новый хозяин такой земли после ее покупки не сможет распоряжаться недвижимостью (продавать ее или дарить).

Такой же распространенной ошибкой считается момент, когда приобретатель покупает земельный надел, на котором возведен дом, без оформления . Он считается самостроем.

Новый владелец зарегистрировать его не сможет. Только долгие судебные разбирательства, многочисленные экспертизы, бесконечные мытарства по инстанциям позволят это сделать.

Практика показывает, что выдержать такое способны единицы.

Подлинная доверенность на земельный участок

Чистая схема мошенничества – продажа земельного участка по поддельной доверенности. Это самая типичная ситуация, с которой может столкнуться покупатель загородного жилья.

Опытные юристы всегда проверяют, существует ли в реальной жизни доверитель, проведена ли доверенность, которую он предоставляет потенциальному покупателю, по документам, заверенным нотариусом. Вот почему осуществление сделки купли-продажи с помощью юридической конторы, считается наиболее безопасной.

Если было принято решение самостоятельно покупать землю без помощи специалистов, нужно знать, какие документы проверить при покупке дома с земельным участком.

На нашем сайте Вы можете ознакомиться с каталогом самых популярных в Подмосковье участков для строительства загородного дома. В фильтрах можно выставить желаемое направление, наличие газа, воды, электричества и прочих коммуникаций

Как бы ни старался расположить к себе продавец, важно включать всегда голову и не брать во внимание положительные рекомендации знакомых, родственников, сослуживцев.

Образец свидетельства о государственной регистрации права на собственность

Желая приобрести загородный надел, важно детально изучать список документов:

Свидетельство, подтверждающее право собственности на дом, если таковой возведен на продающемся земельном наделе. Оно может быть представлено в виде акта, составленного комиссией при приемке жилья (нем должно быть зафиксировано, что объект полностью завершен и готов к проживанию, что его построил именно тот, кто продает жилье). Право собственности продавца способно возникнуть и по другим поводам. Например, после заключения сделки купли-продажи, или после дарения, мены. Тогда собственник должен предоставить потенциальному покупателю свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию права.
Технический паспорт владения участком. Это папка, внутри которой есть план домовладения с подробным описанием всех обозначений на нем, с перечислением имеющихся объектов, их назначения, с описанием технического состояния каждого строения. В паспорте обязательно указывается ценовая составляющая всех сооружений. Он выдается БТИ, расположенного там, где находится покупаемый земельный участок.
Технический паспорт каждого строения, находящегося в зоне собственности с подробным поэтажным планом.

Правильно оформленная выписка из домовой книги

Выписка из домой книги. Она прилагается, тогда, когда на участке приобретаемой земли возводиться жилье, пригодное для постоянного проживания. В ней указывается количество лиц, проживающих в доме. Даже если в этом списке нет самого продавца, и он не зарегистрирован в домовой книге, выписка покажет, не обременено ли жилье.
Документы правоустанавливающего характера. Они подтверждают право собственности на данный конкретный участок земли. К ним относится свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, документы, полученные в процессе приватизации участка земли (постановление главы администрации района о предоставлении участка земли в собственность, свидетельство о собственности на конкретный земельный надел).
Кадастровый план участка земли. Он выдается районными отделами Роснедвижимости. В нем указаны границы владения, сведения о статусе земель, нормативная стоимость, площадь участка, вся информация о правообладателях.

Кадастровый план участка земли Это может быть интересно! В статье по следующей ссылке читайте про перечень всех документов при покупке земли и загородного дома и для чего они нужны.

Каждое риелторское агентство, которое печется о своей репутации, держит в штате юриста, который знает, что проверить при покупке дома с участком, как установить наличие существующих обременений. Поэтому сотрудничество с такими организациями позволит обезопасить себя и сохранить собственные сбережения.

Понимание того, что нужно знать при покупке дома с земельным участком в России, позволяет грамотно подходить к решению стать хозяином собственного домовладения.

Самостоятельно выявить наличие лимита на проведение каких-либо финансовых операций с описываемым видом недвижимости несложно, если знать, где искать нужную информацию.

Ранее это сделать можно было только в Росреестре, однако, сегодня, в век компьютерных технологий, несложно составить, послать запрос и получить выписку из кадастрового паспорта интересующей недвижимости на официальном сайте государственных услуг или на страничке специализированных приложений, не выходя из дома.

Покупка дома — как правильно оформить документы?

Документы, подтверждающие право на вычет- справка 3 НДФЛ.
Паспорт и ИНН физлица.
Договор купли-продажи.
Акт приёма – передачи.
Свидетельство на квартиру.
Расписка продавца в получении денежной суммы.
Заявление в налоговые органы на возврат налога.
Кредитный договор (при покупке в кредит).
Справка о процентах, уплаченных по договору, из банка.
Право на вычет имеет официально работающий гражданин. Вернуть можно сумму, перечисленную за вас работодателем в течение года. Если она меньше полагающегося возврата, то вы вновь оформляете заявление, для выплаты в последующие годы.

Прописка.

Если приобретённое жильё необходимо вам для проживания, а не для использования в качестве инвестирования средств или организации бизнеса, в нём необходимо зарегистрироваться. Сделать это нужно в течение недели. Обратитесь с заявлением в ФМС или в созданные недавно МФЦ. Подать заявление можно и через портал государственных услуг.

Кроме заявления вам нужно будет для прописки предоставить паспорт и домовую книгу.

Вот список документов, необходимых для купли-продажи дома:

правоустанавливающий документ на дом;
технический паспорт;
выписка (витяг) из реестра прав собственности;
паспорт и идентификационный код собственника (или собственников);
свидетельство о браке владельца или другие справки, в зависимости от ситуации (свидетельство о расторжении брака, свидетельство о смерти супруги или супруга);
разрешение совета опеки исполкома (если одним из собственников является несовершеннолетний);
свидетельство о праве собственности (на завершенное строительство) или договор купли-продажи дома, договор дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и т.п. Такой документ на дом должен быть внесен в реестр вещных прав на недвижимое имущество;
экспертная оценка дома и земельного участка;
справка кадастрового бюро об отсутствии отягощений на землю;
нотариально заверенный отказ соседей от права покупки доли в общей долевой собственности (если продается часть дома).

Для обращения с заявлением на приватизацию постройки, находящейся на приватизированном участке земли, собственнику участка нужно собрать следующий пакет документов:

план объекта недвижимости с выпиской из технического паспорта;
договор социального найма;
паспорта всех участников процедуры приватизации;
выписка из домовой книги;
копия лицевого счета в банке.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Что обязательно нужно знать, покупая домик в деревне?

Удостоверить сделку можно в местном агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (в народе известно как БТИ) или у нотариуса.

Зарегистрировать переход права собственности можно только в БТИ.

Адрес: г. Минск, ул. Максима Богдановича, 153
График работы: понедельник – пятница с 8.00 до 19.00, суббота с 8.00 до 16:20

Выдача талонов начинается за 30 минут до начала приема заявлений, заканчивается за 15 минут до окончания приема — для физических лиц, за 20 минут — для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

В случае большого количества выданных и не обслуженных талонов выдача талонов может быть закончена ранее указанного времени.

По общему правилу, при оформлении через регистратора, вам необходимы следующие документы:

Личные паспорта собственника и всех участников сделки.
Копия лицевого счета. Берется в обслуживающей организации (Расчетно-справочные центры, товарищества, ЖЭСы). Телефон и адрес обслуживающей организации можно узнать по телефону 190 (это платная справка, телефон городской). Также адрес и телефон своего РСЦ можно узнать здесь.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Документ, являющийся основанием перехода права собственности (договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т.п.).
Технический паспорт (передается покупателю).

Могут понадобиться и другие документы:

Согласие супруга либо бывшего супруга (если квартира приобреталась в браке).
Согласие совершеннолетних, зарегистрированных по месту жительства (прописанных) в квартире на момент сделки, если выписка планируется после сделки.
Деньги на оплату гос. пошлины и услуг (5 б.в. – гос. пошлина и услуги регистратора).
Личные паспорта всех участников сделки, в том числе, дающие согласия.
Согласие администраций районов города.
Справки о начислении жилищных квот.
Согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника, признанные находящимися в социально-опасном положении, либо нуждающиеся в государственной защите.
Справка из территориального налогового органа об уплате подоходного налога продавцом, не являющимся резидентом Республики Беларусь.
Отказ от преимущественного права на покупку сособственника недвижимости при продаже доли.
Другие.

При обращении к нотариусу понадобится выписка из Единого государственного регистра недвижимого имущества, которая берется в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Выдается по талонам у регистратора в момент обращения.

Между предварительным договором и договором купли-продажи может пройти от нескольких дней до нескольких недель. Срок необходим для выполнения сторонами своих обязательств, подбора встречного варианта сделки, подготовки документов, сбора необходимых справок, проверки юридической истории объекта недвижимости.

Когда подготовительный этап завершен, можно переходить непосредственно к сделке купли-продажи. Саму процедуру проведения сделки условно можно разделить на 5 этапов. Далее подробнее расскажем о каждом из них.

Если продается недвижимость с дорогим ремонтом, мебелью и техникой, имеет смысл в день совершения сделки перед поездкой в БТИ (или нотариусу) осмотреть объект. Это позволит убедиться в том, что вы будете покупать объект именно в том состоянии, в каком заранее договорились. Если же передачи недвижимости по договоренности будет происходить через какое-то время после сделки, такой осмотр может не проводится. Но и лишним он тоже не будет.

Сделка заключается у нотариуса либо регистратора.

В договоре фиксируется:

Адрес объекта;
Стоимость;
Порядок и сроки расчета;
Сохранение права владения и пользования в случае необходимости;
Отсутствие прав на объект со стороны третьих лиц;
Переход права собственности при подписании договора или акта приема-передачи и т.д.

После подписания договора документ удостоверяется нотариусом либо регистратором. Важно внимательно сверить личные данные продавца и покупателя, сумму, адрес объекта, номер расчетного счета в банке при безналичной форме оплаты, прочие условия.

В отдельной статье мы рассказываем, где лучше заключить договор купли-продажи: в нотариальной конторе или БТИ.

Какие нужны документы для покупки дома

Этот этап нужен, если расчет производится после подписания договора купли-продажи.

В момент окончательного расчета стороны подписывают акт, который подтверждает, что стоимость объекта недвижимости оплачена в полном объеме. И только после подписания акта покупатель может быть зарегистрирован в качестве нового собственника.

Если стороны рассчитались до заключения договора купли-продажи, то в акте нет необходимости.

Как только вы нашли подходящее строение с участком, не спешите сразу же заниматься оформлением бумаг и осуществлением сделки. Присмотритесь внимательнее к следующим пунктам.

Расположение

Обратите внимание, есть ли по близости река, красивые пейзажи, сады. Вам ведь не понравится жить около строительной свалки или стока канализации. Посмотрите, насколько близко к вашему дому находится соседский, есть ли место для парковки автомобиля, сооружения других строений? Перед тем как начинать собирать документы для оформления покупки дома, обратите внимание на все эти детали

Наличие удобств

Убедитесь, что к коттеджу подведена канализация, вода, есть газ, электричество работает бесперебойно.

Доступность других учреждений

Немаловажную роль играет нахождение поблизости детского сада, больницы, магазина. Если вы переезжаете за город работать, то уточните, насколько далеко новое место службы расположено от вашего дома.

История строения

Этот пункт скорее рекомендательный. Не многим людям важна энергетика помещения, кто жил там до них. В нашем обществе это считается суевериями. Однако, если для вас это играет большую роль, то поговорите с соседями и селянами. Они расскажут все о прошлых владельцах, о том, что происходило в этом доме.

Качество отделки

В дальнейшем мы подробнее осветим данный пункт, но сейчас остановимся на нем несколько поверхностно. Даже беглого взгляда в этом случае хватит, чтобы понять, что вас пытаются обмануть. Произведите легкий первоначальный осмотр и определите, какого качества дерево было использовано при строении, выцвел ли фасад, нет ли потрескавшихся стекол, покосившегося крыльца, не обваливается ли фундамент.

После того как вы определились с предыдущими пунктами, и вас все устроило, пора переходить к самому сложному – сверке бумаг на землю и строение. На этом этапе от вас потребуется максимальная внимательность, поэтому не упускайте ни одной мелочи.

Важно

Сам дом и участок – это две самостоятельные единицы, поэтому для приобретения и продажи каждой понадобятся отдельные документы, разные условия.

Бумаги на землю

С постройками все несколько проще, поэтому мы начнем с участка. Что надо проверить в обязательном порядке?

Удостоверьтесь, что продавец является собственником земли. Попросите у него:

Правоустанавливающий документ

Самым оптимальным вариантом тут может считаться официальное свидетельство, которое подтверждает его права.
Если же вам предоставляются другие бумаги, например, временное разрешение на владение участком или свидетельство о собственности, то придется несколько сложнее.
С точки зрения закона тут все чисто. Но при оформлении у вас возникнет обязательство предоставить еще больший пакет документов и справок. Ведь данные бумаги имеют небольшой значимый вес.

Статус участка на портале Росреестра

Его вы можете проверить и самостоятельно. Достаточно сделать запрос на портале и ввести кадастровый номер участка или его полный адрес. Там же вы сможете уточнить, не в залоге ли эта земля.

Паспорт

На сайте ФМС вы сможете проверить его историю и подлинность.

Обратите внимание

Проверять качество строения лучше всего в весенний период. Именно так вы сможете удостовериться в том, что подвал не протекает, грунтовые воды не подмывают фундамент, а в самом доме нет сырых углов.

Начинайте проверку сверху. Чердак и крыша могут выглядеть прекрасно, однако, если посмотреть внимательнее, то можно заметить большое количество дефектов. Определите, как уложена кровля, все ли части на своем месте? Узнать, есть ли протечка, довольно просто: посмотрите, заметны ли подтеки на стенах? Если они имеются, то крыша явно не в порядке. Удостоверьтесь, что система водоотвода сделана качественно.

Затем – двери. Откройте и закройте их. Если услышите скрип, то это плохой знак. Возможно, фундамент усел, и сам дом покосился.

Осмотрите окна. Плотно ли стекла держатся в раме? Попадает ли внутрь влага? Легко ли открыть и закрыть их?

Войдите и попросите одновременно включить газ, свет, отопление и воду. Если какая-то система даёт сбой, то это должно вас насторожить.

Обратите пристальное внимание на состояние паркета и стен. От него зависит успех строительства. Чтобы понять, насколько они ровные, надо приложить к поверхности обыкновенную линейку или брусок. Если он прилегает плохо, а между ним и стеной или полом образуются зазоры, то это говорит о том, что покупать такое жильё лучше не стоит.

Вертикальны ли стены, горизонтальны ли доски паркета, можно узнать, использовав уровень. Приложите его и посмотрите, где именно находится пузырек, вмонтированный в инструмент, если ровно по центру, то все в порядке, а наклонился, то имеется скос в ту или иную сторону.

Если вы покупаете дом из дерева, то обязательно удостоверьтесь, что древесина хорошо просушена. Воспользуйтесь для этого влагомером.

Изучите качество работы канализационной системы. Просто наберите большое количество воды и спустите её, быстро ли она уходит? Осмотрите трубы, на них не должно быть капелек жидкости.

Покупка дома с земельным участком не представляет ничего сложного, достаточно предоставить документы и пройти все этапы их регистрации в соответствующих органах.

Чтобы оформить сделку купли-продажи, вам понадобятся:

Правоустанавливающие бумаги от продавца.
Выписка из БТИ.
Тех.паспорт на дом.
Согласие одного из супругов на продажу.
Квитанция, подтверждающая оплату пошлины.
Непосредственно договор, в котором прописаны условия соглашения.

После этого вам придется оформить права собственности уже на себя. Обратитесь в Росриестр и предоставьте следующие документы:

Заявление в котором вы просите осуществить переход права на собственность к вам.
Заявление, подтверждающее регистрацию этого права.
Паспорт.
Документ, по которому осуществился передел собственности.
Договор купли-продажи.