Как продается залоговая квартира

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продается залоговая квартира». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Причин, по которым собственник желает избавиться от ипотечного жилья, бывает много. Смена места работы, переезд в другой город или страну, рождение детей и необходимость в приобретении квартиры большей площади – все эти ситуации могут случиться с каждым.

От реальных действий в таких случаях людей удерживает мнимое опасение, что они не смогут распорядиться жильем до момента окончательного расчета с банком. Так ли это? Способов продать квартиру, взятую в ипотеку, есть несколько.

Содержание:

Как продать залоговую квартиру?

Он подразумевает полное погашение задолженности перед банком. В зависимости от обстоятельств, ликвидировать долг перед кредитным учреждением и снять обременение с продаваемой квартиры можно:

за счет собственных резервов – если в наличии имеются необходимые средства, ипотеку можно погасить досрочно;
при отсутствии нужной суммы можно перекредитоваться – попробовать получить потребительский займ в размере долга за жилье перед банком;
найти покупателя, готового разделить платеж на две части – первую внести на счет банка в погашение долга по ипотеке, а вторую перечислить продавцу после снятия обременения с покупаемого жилья.

Изыскать необходимые резервы из собственного бюджета удается не всегда.

Перекредитование также не считается самым удачным вариантом, ведь процентная ставка по потребительским займам гораздо выше ипотечной. Кроме того, размер долга перед банком может и не покрыться вторым кредитом. Этот вариант подойдет, если осталось погасить небольшую сумму.

Если есть потребность реализовать недвижимость срочно, проще всего обратиться к заемщику с предложением о выкупе ее у собственника. Однако такой вариант не назовешь экономически обоснованным, ведь банк заинтересован, прежде всего, в получении суммы долга. Будет ли справедливой цена, по которой квартира будет реализована, и какая сумма достанется в итоге заемщику – вопрос спорный.

Чаще всего жилье уходит с торгов, когда заемщик не имеет возможности в дальнейшем обслуживать кредит. Причиной может быть потеря работы и регулярного дохода, распад семьи и необходимость делить нажитое по суду.

Важно! Это очень невыгодный для владельца вариант. При возникновении негативных жизненных обстоятельств юристы советуют не торопиться с принятием решения. Прежде чем делать банку предложение о выкупе залогового жилья, нужно постараться решить вопрос путем переговоров. Может быть, кредитор пойдет на встречу и реструктуризирует долг, либо найдется новый источник дохода.

Продать квартиру в залоге у банка будет несложно, если покупатель сам планировал брать кредит на жилье. В таком случае нужно быть готовым к тому, что сделка несколько затянется. Дополнительное время потребуется банку для проведения проверки потенциального заемщика и изучение его кредитной истории.

При проведении сделки будущий владелец выплачивает продавцу разницу между полной стоимостью квартиры и его долгом перед кредитным учреждением. Долг по старому кредиту погашается будущим заемщиком путем заключения с банком нового ипотечного договора.

Это самый удобный, но не всегда надежный способ продать залоговое жилье. Банк может отказать в смене заемщика по разным причинам. Ненадежная кредитная история, сомнение в платежеспособности покупателя, нежелание идти на дополнительные финансовые риски часто становятся причинами отклонения запроса на совершение такой сделки.

Можно ли продать квартиру в залоге и что для этого нужно?

Ответ на вопрос о том, можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге всегда будет положительным. В этой ситуации главное — предусмотреть все шаги и подумать над тем, какой из вариантов продажи для вас будет наиболее приемлемым и выгодным. Взвесьте все здраво и рассчитайте свои возможности, это поможет вам принять действительно верное решение, касающееся схемы продажи.

Этот вариант одновременно самый простой и самый сложный. Алгоритм действий в данной ситуации выглядит следующим образом:

Заемщик полностью выплачивает остаток долга по кредиту;
С квартиры снимается обременение;
Собственник выставляет квартиру на продажу.

Сложность здесь заключается в том, что не у всех есть возможность преждевременно погасить ипотеку и вывести квартиру из-под залога у банка. Если у вас есть дополнительные источники дохода, которые позволяют погасить долг намного быстрее установленного срока — это прекрасно! К слову, не забудьте о том, что вам нужно за месяц уведомить банк о своем намерении досрочного погашения.

Второй вариант досрочного погашения менее распространён, так как несет некоторые риски для покупателя, но тоже имеет место быть. Продавец получает от покупателя сумму денег, эквивалентную оставшемуся долгу, закрывает кредит, снимает обременение и получает оставшуюся сумму.

Самая стандартная и распространённая схема того, как продать залоговую квартиру. Первоочередно продавец должен оповестить банк, в котором у него остался действующий ипотечный кредит, о своем решении. Сразу обратим ваше внимание на тот факт, что банк, в зависимости от сложившейся ситуации, не всегда может дать положительный ответ. Однако, практика показывает, что в большинстве случаев проблем никаких не возникает.

Здесь важно учитывать следующие нюансы:

При оформлении договора купли-продажи, важно разделить полученную сумму на две части, одна из которых пойдет на погашение долга;
Каждая из двух частей определяется в соответствующие банковские ячейки — для банка и для продавца;
После того, как банк получает свою часть денег, он передает в Росреестр или МФЦ необходимые для сделки документы, а также снимает обременение с квартиры, выводит ее из-под залога.

Такие сделки абсолютно безопасны и весьма распространены. Риски для обеих сторон сводятся к абсолютному минимуму и даже если сделка сорвется, то покупатель сможет вернуть средства обратно. Ключевая сложность заключается в поиске покупателя, готового приобрести квартиру, находящуюся под залогом в банке. Поэтому, если нужно продать недвижимость максимально быстро, то лучше обращаться к профессионалам своего дела!

Еще один простой способ того, как продать квартиру в залоге у банка. Он актуален для тех случаев, когда у покупателя нет возможности внести всю сумму сразу. Покупатель выплачивает продавцу разницу между остатком долга и стоимостью квартиры и берет на себя права заемщика, продолжая выплачивать долг финансовой организации.

Несмотря на тот факт, что сделки со сменой заемщика достаточно распространены, банк может не дать согласие на ее совершение. В первую очередь, кредитор будет осуществлять проверку нового заемщика и, если он покажется ему неплатежеспособным, то отказа не избежать.

Еще один нюанс заключается в возможном рефинансировании ставки для нового заемщика. Условия с новой процентной ставкой могут быть не всегда выгодными для покупателя квартиры.

Стоит ли покупать изъятую банком квартиру

В вопросе того, можно ли продать залоговую квартиру, нужно всегда помнить о том, что сделка с недвижимостью под обременением может нести определенные риски для покупателя. Люди, рассматривающие вариант покупки жилья, куда более охотно рассматривают объекты, которые не находятся в залоге. Поэтому, чтобы привлечь покупателей, собственники квартир часто снижают стоимость.

Ключевым риском при покупке квартиры в залоге является ситуация, в которой он до сделки передает продавцу средства для погашения долга. Если продавец окажется недобросовестным, то он может выстроить мошенническую схему, а покупатель, в свою очередь, просто потеряет деньги.

Чтобы этого избежать и сохранить свои средства, рекомендуется воспользоваться услугами профессиональных специалистов в сфере недвижимости. Грамотный риелтор всегда придет на помощь сторонам и поможет в решении всех спорных ситуаций, объяснит, как действовать так, чтобы не рисковать.

Как мы уже говорили выше, залоговые квартиры пользуются не таким большим спросом, как квартиры без обременений. Чаще всего это продавцы не могут долго продать свою недвижимость из-за следующих причин:

Продажа выше рыночной стоимости с надеждой покрыть кредитные издержки;
Завышение цены и желание получить прибыль;
Сильное занижение цены, вызывающее ряд вопросов.

Каждая сделка с залоговой квартирой должна рассматриваться в индивидуальном порядке. Специалисты рынка недвижимости помогут вам выбрать наиболее оптимальный вариант продажи, оценят стоимость, по которой получится реализовать квартиру за короткий временной промежуток, окажут квалифицированную юридическую поддержку!

Можно. И такие сделки проходят довольно часто. Можно прописать в договоре купли-продажи, что полученные от покупателя деньги пойдут на погашение кредита. «Утром деньги — вечером снятие обременения и регистрация прав собственности на покупателя».

В сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или риелторам, чтобы правильно все оформить.

Обстоятельства продажи квартиры с ипотекой могут быть разные. Кто-то решил поменять квартиру в связи с рождением детей. Кому-то нужно переехать в другой город, кому-то срочно нужна крупная сумма денег. А кто-то не смог или не захотел продолжать оплачивать ипотеку.

Какой бы ни была причина продажи — все это не коснется покупателя после сделки. Никакие обязательства продавца, в том числе штрафы или неустойки, на него перейти не могут.

Для оформления такого договора нужно подготовить примерно такой перечень документов:

Паспорта сторон. От представителя банка, который будет ставить свою подпись на документе обычно требуется еще и доверенность.
Документы на квартиру. Обычно достаточно договора купли-продажи (или иного правоустанавливающего документа), выписки из ЕГРН, техпаспорта, справки из управляющей компании и выписки из домовой книги.
Договора кредита и залога. Предоставляются как старые, на предыдущего заемщика, так и новые, на нового клиента. Обычно подписание этих документов производится одновременно с подписанием договора купли-продажи.

Могут требоваться и другие документы, если стороны договорились об этом. Например, разрешение от супруги на кредит от покупателя или разрешение от органов опеки на ребенка продавца.

Прощай, ипотека: 4 способа продать жилье под залогом

Понятие залога подробно расписано в главе 23 Гражданского кодекса РФ, этому посвящен огромный параграф № 3. Если простыми словами, заложенное имущество – это вещи (недвижимость, автомобили, техника) заемщика, которые становятся гарантией того, что человек выплатит долг банку или государству.

Распространенный пример: гражданин берет в банке заем на крупную сумму и указывает в договоре машину или квартиру в качестве залога. Либо оформляет ипотечный кредит – тогда залогом является сама приобретенная недвижимость.

Если по каким-либо причинам он не сможет погасить кредит, собственность придется продавать ему самому или отдать банку в счет долга. Имущество также могут описать и забрать приставы, если человек задолжал деньги государству (штрафы, налоги, алименты).

Согласно статье 348 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства превышает 5% от размера стоимости данного имущества.

Если квартира не находится на балансе у кредитной организации и при этом должник дал согласие на ее продажу, то банк договаривается о реализации имущества во внесудебном порядке. Это происходит на аукционах.

Если же человек не хочет расставаться с жильем добровольно, то по решению суда квартира выставляется на публичные торги. Это более длительный и сложный способ (подробности изложены в пункте 4 статьи 139 ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)»). Торги проходят только после окончания процесса, в котором суд по иску банка-кредитора постановил обратить взыскание на заложенное имущество.

Аукционных площадок, которые реализуют отобранные за долги квартиры, много. Обычно на официальных сайтах банков выставляются лоты со ссылками на такие площадки. Но можно и самостоятельно поискать их в интернете.

Чтобы купить квартиру на аукционе, надо зарегистрироваться онлайн через банк или организацию, проводящую аукцион. Это можно сделать с помощью электронного ключа (ЭЦП) – его стоимость составляет от 2500 руб. на три месяца.

Затем дождитесь даты проведения торгов и внесите задаток для подтверждения своей платежеспособности (его размер зависит от площадки реализации – 5–15% от стоимости квартиры). Внести необходимо и так называемый шаг – сумму, на которую можно повышать стоимость квартиры в торгах (в среднем 5%).

Наконец, следует онлайн или лично принять участие в торгах. В зависимости от площадки разнится время, которое дается на обдумывание (покупать / не покупать), – от десяти минут до часа. Регламент изначально прописывают организаторы аукциона.

Если за это время никто не сделает предложение лучше, значит, вы выигрываете торги по выбранному лоту. Ну а если удача улыбнется кому-то другому, то задаток вам вернут в течение месяца.

Наивно полагать, что покупка заложенной квартиры обойдется без правовых сложностей. Сама карма такого жилья подразумевает долю нервотрепки. О какие же подводные камни может споткнуться покупатель?

Торги и договор купли-продажи могут признать недействительными – это один из ключевых рисков. Так бывает, когда организаторы или участники нарушают правила проведения аукциона и этим влияют на его результаты. Поэтому перед началом торгов не мешает убедиться в том, что они санкционированы. Для этого нужно запросить у организаторов информацию о наличии судебного акта или других документов, подтверждающих возможность продажи имущества на торгах. Кроме того, необходимо изучить положение о порядке проведения аукциона.

Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
купить комнату

1-комнатные квартиры
2-комнатные квартиры
3-комнатные квартиры
снять комнату в квартире

Это самая простая схема, но и самая рискованная.

Покупатель полностью погашает кредитный долг перед банком, затем снимается с квартиры обременение и продавец становится полноправным собственником.
Далее право собственности переоформляется на покупателя.

Этот способ удобно использовать, если обе стороны сделки хорошо знакомы друг с другом, но все равно лучше постараться обезопасить свои деньги.

Как купить жильё через смену залогодателя:

Покупатель сначала вносит деньги на депозитные ячейки. В одной ячейке будут находиться деньги для погашения задолженности банку, в другой – деньги для продавца.
После того как деньги положены, банк дает разрешение на переоформление права собственности.
В процессе оформления документов обязательства перед банком переходят к покупателю (соответственно, и квартира переходит в его распоряжение).
Банк снимает обременение с квартиры после того, как заберет свои деньги.
После этого покупатель становится полноправным собственником объекта недвижимости.

Самая безопасная сделка осуществляется по этой схеме. Представитель банка (например, аккредитованный риэлтор) сопровождает всю сделку от начала до конца.

Продается квартира, естественно, со скидкой, размер которой зависит от длительности срока ее продажи.

Деньги также вносятся на две депозитные ячейки, в первой будут находиться деньги для банка (остаток кредитного долга), во второй – для продавца.
В это же время в Росреестр направляется заявление банка чтобы снять обременение с квартиры и договор купли-продажи для регистрации.
После того как все документы будут готовы, на банковский счет поступают деньги из ячейки для оплаты долга, а продавец забирает свои.
По договору купли-продажи квартира теперь в собственности у покупателя.

Как продать квартиру в залоге у банка

В этом случае продавец должен получить разрешение у банка на продажу заложенной квартиры.

СПРАВКА! Обычно банк идет навстречу и дает разрешение, потому что получить в свою собственность квартиру банк сможет только через суд, а это очень длительный процесс.

Право собственности у покупателя сначала будет получено с обременением.
Арендуются две ячейки, в одну кладется сумма, равная размеру долга по кредиту, во вторую – остальная.
После того как будет заключен договор купли-продажи, деньги из первой ячейки поступят на кредитный счет банка.
Далее, как только ипотечный кредит погашается, нужно идти с документами на квартиру (которые были в залоге у банка) в Росреестр для проведения процедуры снятия обременения.
После снятия обременения продавец получает деньги.

Сбербанк должен дать разрешение на совершение сделки купли-продажи, уточнив при этом условия (для продажи квартиры с обременением).

ВАЖНО! Без одобрения банка сделка будет незаконной.

Сбербанк изначально при оформлении ипотечного договора прописывает возможность продажи этой квартиры. Для получения разрешения нужно заемщику обратиться в банк и написать заявление с указанием причины продажи квартиры, при этом права на продажу он может передать банку.

Образец разрешения от банка на совершение сделки купли-продажи

Приобрести квартиру, которая находится в ипотеке Сбербанка, можно разными способами, поэтому первым делом нужно выбрать наиболее подходящий:

Покупка данного жилья у собственника.
Купить ее в ипотеку.
Купить ипотечную квартиру непосредственно у Сбербанка.

Наиболее безопасны второй и третий способы покупки квартиры, когда все четко контролирует банк. А в первом случае есть риск, что заплатив деньги (сумму кредитного долга) продавцу, можно долго ждать дальнейшего оформления сделки (продавец и вообще может передумать продавать после погашения долга банку). В первом варианте банк дает свое согласие на проведение сделки, но саму сделку тотально не контролирует.

Поэтому, если имеется необходимая сумма денег, то лучшим вариантом будет покупка такой квартиры у Сбербанка (никаких ограничений для покупателя не существует). Если же денег не хватает, чтобы расплатиться сразу, в этом же банке можно оформить ипотечный кредит на залоговую квартиру.

После получения одобрения банка на продажу квартиры продавец должен сделать следующее:

Найти покупателя, которому подходит его квартира для покупки ее в ипотеку.
Обговорить все нюансы сделки и прийти к общему согласию.
Провести оценку недвижимости.
Далее, если договоренности сохраняются, то продавец и покупатель заключают предварительный договор. В этом договоре желательно прописать, что в дальнейшем продавец не будет предъявлять претензий новому владельцу квартиры и банку.
Затем покупатель предоставляет в Сбербанк необходимые документы. После рассмотрения документов выносится решение (банком) на одобрение сделки.
После этого составляется основной договор купли-продажи, регистрируется в Росреестре (как проходит регистрация договора читайте тут). Выдается выписка, что собственником жилья теперь становится покупатель, право собственности перерегистрируется.
Далее обеим сторонам нужно идти в Сбербанк со всеми документами, причитающаяся сумма денег перечисляется на счет продавца и заключается ипотечный кредит на покупателя (нового заемщика).

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры
Скачать бланк договора купли-продажи квартиры находящейся в залоге у банка
Скачать образец договора купли-продажи квартиры находящейся в залоге у банка

На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.

Покупка заложенной квартиры: дешево, но сердито

Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика. Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.

Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки. Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.

Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.

Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона. Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.

Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев. При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств. В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.

Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа. Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.

Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий. Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам. При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.

Можно ли продать находящуюся в банковском залоге недвижимость?

Причины, вынуждающие приступить к реализации залогового жилья, можно разделить на три категории. Первая вызвана сменой жизненных планов. К примеру, человек решил поменять город или даже страну проживания. Или, например, однозначный позитив: доходы владельца квартиры росли неожиданно быстрыми темпами, что позволяет ему, доплатив некую сумму и не увеличивая сумму кредита, переехать в более просторные апартаменты.

Вторая категория причин также связана с изменением личных обстоятельств заемщика, но – в худшую сторону. Если семья, купившая квартиру в ипотеку, разводится, жилье в большинстве случаев приходится делить, предварительно продав. Другой неприятный вариант – дефолт заемщика, который, ввиду падения доходов, перестал справляться с обслуживанием кредита. В-третьих, случается, что залоговые квартиры продаются из рациональных соображений – если их покупка была инвестиционной. Последний вариант встречается в последние годы довольно редко, ввиду почти не растущих цен инвестиционные покупки сейчас составляют незначительную долю на рынке недвижимости. Разве что квартиры, приобретенные на стадии строительства, после сдачи объекта и оформления права собственности дорожают по сравнению с первоначальной ценой на 25-30%.

Несмотря на то, что сейчас до половины квартир в некоторых строящихся объектах продаются с привлечением ипотечных кредитов, подавляющее большинство продаж из-под залога все же относится к вторичному рынку. (Либо только что построенное жилье реализуется после оформления в собственность, что с юридической точки зрения также является сделкой со «вторичкой»). Продажа на стадии строительства – редкий случай, возникающий, как правило, по причине дефолта заемщка. Впрочем, залоговые квартиры – вообще не слишком распространенный товар. По словам риэлторов, на их долю приходится не более 3-5% продаж.

Первым шагом заемщика должен стать контакт с банком, так как без разрешения кредитной организации залоговая квартира не может быть продана. Еще три года назад далеко не все банки были технологически готовы к продаже объекта из-под залога. Ввиду нетривиальности ситуации многие банковские специалисты не усвоили порядок снятия обременения с залога, не знали, какой пакет документов подавать в УФРС. Но сейчас, заверяют участники рынка, технологии отработаны и процесс идет без затруднений. Рассмотрение заявки, поданной в письменном виде, занимает от 2-3 рабочих дней до недели. До недавнего времени был шанс получить отказ, если заемщик хотел продать объект до истечения срока моратория на досрочное погашение кредита. Но с осени этого года банки лишены права устанавливать мораторий, так что с большой долей вероятности согласие кредитора на продажу будет получено и подтверждено соответствующим письмом в регистрирующий орган.

Надо быть готовым к тому, что банк может потребовать комиссионные за выдачу разрешения на снятие обременения и продажу. Это может быть процент от оставшегося долга, как правило, 1-1,5%, либо фиксированная сумма, 10-15 тыс. руб. На этом же этапе следует четко согласовать с банком, по какой схеме будут проведены расчеты по сделке. Это наиболее тонкий момент, который может содержать риски для каждой из трех сторон: покупателя, продавца, банка-залогодержателя.

Система расчетов и последовательность регистрационных действий должна, в идеале, учитывать интересы и банка, и продавца, и покупателя. В настоящее время возможны три основных варианта расчетных схем. Вариант первый – погашение кредита и снятие обременения с квартиры до совершения сделки купли-продажи. Только после этого проводится регистрация перехода права собственности объекта к покупателю. Один из собеседников – риэлторов назвал этот подход «наиболее циничным, учитывающим исключительно интересы банка».

Действительно, кредитор здесь абсолютно ничем не рискует. Но покупатель оказывается в очень уязвимом положении. Вне зависимости от схемы передачи средств, у него нет достаточных гарантий того, что после снятия обременения с квартиры будет зарегистрирован переход права собственности. По сути, он вынужден полагаться на честное слово владельца объекта, который может внезапно «передумать» и остановить регистрацию сделки в УФРС. Продавец не сможет получить деньги, внесенные в счет досрочного погашения кредита, обратно у банка, и не получит квартиры. Потому такая схема расчетов, как правило, возможна только между людьми, всецело доверяющими друг другу – родственниками и хорошими знакомыми. Впрочем, и в этом случае есть о чем волноваться. Ведь если с продавцом произойдет несчастный случай, деньги покупателя также частью «зависнут».

В условиях, когда на рынке условия диктуют покупатели, такая форма сделки практически невозможна. Риски настолько высоки, что даже скидка от реальной цены в 20-30% не производит нужного впечатления. Чрезмерные требования банка, ущемляющие интересы покупателя, снижают шансы на продажу залогового объекта почти до нуля.

При втором варианте денежные средства разбиваются на две части – сумму кредита и остаток, полагающийся продавцу квартиры, – и вносятся покупателем в две банковские ячейки, либо на аккредитивный счет. После этого на регистрацию в УФРС одновременно подается заявление банка о снятии обременения с залога и договор купли-продажи объекта. После регистрации банк получает доступ к средствам на погашение кредита, а заемщик – остаток денежных средств.

В этой схеме, казалось бы, учтены интересы всех сторон. Но есть и небольшой подводный камень. УФРС по закону регистрирует снятие обременения с объекта в течение пяти рабочих дней, а переход права собственности от продавца к покупателю – десяти рабочих дней. Теоретически возможна ситуация, когда первое действие будет произведено, а второе – еще нет, и в этот временной люфт вклинится продавец, подав заявку в Росреестр с целью остановки регистрации. Либо – процесс затормозится сам, из-за технической ошибки, которая в наших бюрократических органах не редкость. В таком случае средства на досрочное погашение кредита оказываются заблокированными в ячейке на неизвестный срок. Банк нервничает и теряет недополученную на неработающих деньгах прибыль. Ситуация небезвыходная, но неприятная.

Наконец, третий вариант, пожалуй, наиболее безопасный. Средства также вносятся двумя частями в две банковские ячейки. Но перед этим с согласия банка регистрируется переход права собственности со сменой залогодателя – им становится покупатель. Затем, после получения банком доступа к кредитным средствам, осуществляется снятие обременения. С точки зрения кредитной организации способ хлопотливый, но абсолютно безрисковый. Покупатель, однако, может опасаться, что ему не удастся снять обременение после перехода права собственности. Для его успокоения можно использовать компромиссный вариант, при котором заявление банка на снятие обременения будет находиться в сейфовой ячейке. Доступ к заявлению покупатель получит по факту регистрации перехода права собственности. Второй и третий варианты, по отзывам участников рынка, используются наиболее часто, причем – примерно в равном соотношении.

В некоторых случаях от банкиров требуется еще большая гибкость. Например, если находящаяся под залогом недвижимость является единственным жильем владельца и стоит достаточно дорого для того, чтобы на оставшиеся после погашения кредита средства можно было приобрести небольшую квартиру, то проведение «встречки» может стать непременным условием сделки. А это требует еще более виртуозного и продуманного подхода к разработке схемы расчетов.

Сейчас, когда музыку на рынке недвижимости заказывает покупатель, банки чаще всего проявляют необходимую гибкость при обсуждении условий сделки. Но не в меньшей степени успех предприятия зависит от поведения продавца, его готовности и способности оценивать реальную ситуацию на рынке недвижимости. По отзывам риэлторов, лучшими клиентами, продающими залоговую недвижимость, являются те, кто купил квартиру более пяти лет назад, до появления на рынке ценового пузыря. Как правило, после продажи недвижимости они в любом случае оказываются в плюсе. Наименее сговорчивы те, кто приобрел объект на пике стоимости и не может внутренне смириться с изменившейся ценовой конъюнктурой. В среднем же каждый человек рассчитывает продать свою недвижимость на 10-15% выше рыночной цены. Особенно большой вред упрямство может нанести ипотечным заемщикам, пережившим дефолт. Порой им лучше зафиксировать убытки на минимальном уровне, чем настаивать на своем и умножать долги перед банком.

В остальном сделка с квартирой, находящейся в залоге у банка, мало чем отличается от обычной. Для регистрации данной сделки необходимо подготовить стандартный пакет документов: техпаспорт квартиры, справки формы 7 и формы 9, выписку из ЕГРП, правоустанавливающие документы на объект, а также – документы, подтверждающие семейное положение сторон сделки. Дополнительно сотрудники банка представляют письмо-согласие на продажу квартиры, находящейся в залоге, документы, подтверждающие исполнение обязательств по данному кредитному договору, а также составляют договор купли-продажи квартиры, содержащий определенные условия в части погашения залога.

Залоговая квартира: реально ли продать

Меры административного пресечения
Закон об удалённой и дистанционной работе
Закон о ветхом и аварийном жилье
Жилищные нормативы при расселении аварийного и ветхого жилья
Расчет платы за общедомовые нужды
Особенности переселения собственников из ветхого жилья
Расторжение договора управления в одностороннем порядке
Бизнес на пенсии. Домашнее копчение

Реализовываться банком может любое имущество – от недвижимости до личных вещей и бытовой техники, но особенно популярными являются квартиры, автомобили, ликвидное оборудование. Если у покупателя недостаточно денежных средств, кредиторы готовы предоставить кредит на покупку залогового имущества.

Например, такая программа реализуется группой ВТБ. Она называется «Витрина залогового имущества». В рамках программы можно приобрести:

Жилую и коммерческую недвижимость;
Легковой и коммерческий транспорт;
Оборудование;
Морские, речные, воздушные суда.

Продажа осуществляется через аукцион, который проходит онлайн на сайте банка. Для подачи заявки потребуется внести обеспечение в размере 10% от суммы лота.

Приобретая залоговое имущество, необходимо учитывать следующее:

Чем ниже его стоимость, тем выше вероятность приобрести себе проблему. Чтобы быстрее закрыть сделку, банки могут реализовывать имущество, имеющее обременения, по самой низкой стоимости, только для покрытия своих затрат.
Наибольшими рисками обладают сделки с недвижимостью.
Сделки с автомобилями менее рискованные. Однако следует учитывать, что возможно придется оплатить штрафы, выставленные на Авто, заплатить транспортный налог и т. д.

Искать залоговое имущество следует на сайтах банков, электронных аукционных площадках, тематических интернет-порталах. Варианты предлагаются всеми крупными кредитными организациями.

Чтобы покупка стала действительно выгодной, обязательно следует перед аукционом изучить всю документацию, прикладываемую к лоту. Чем ниже первоначальная стоимость имущества от рыночной цены, тем тщательнее проводится проверка. Например, по недвижимости следует проверить наличие долгов за ЖКХ, проживает ли кто-нибудь в квартире в настоящий момент, прописаны ли в ней несовершеннолетние и т. д. Обязательно следует переговорить с собственником, получить от него письменное согласие на сделку.

Важно! В качестве дополнительной проверки, можно проверить бывшего собственника на наличие судебных решений по имуществу, если он должен еще и другим кредиторам.

Можно приобрести имущество непосредственно у должника, минуя банковскую организацию. В этом случае стоимость устанавливается по соглашению сторон, и она не будет сильно отличаться от рыночной, но оформить сделку проще и быстрее.

Банк-кредитор может пойти на переуступку прав по долгу на третье лицо. В этом случае покупатель берет долг заемщика на себя и переоформляет на себя недвижимость. Здесь выгодность сделки будет зависеть от остатка задолженности и процентной ставки по договору.

Лучшим вариантом покупки является приобретение имущества, которое уже оформлено на банк. Это будет гарантировать чистоту сделки с юридической стороны.

Если покупателю самостоятельно сложно разобраться в нюансах оформления, лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Необходимость реализации недвижимости, обремененной залогом, чаще всего возникает у граждан, которые более не в состоянии выполнять свои обязательства перед банком-кредитором. Подобные сделки стали неизбежным следствием масштабного развития ипотечного кредитования и позволяют заемщику с максимальной выгодой продать кредитную квартиру, полностью рассчитаться с банком и сохранить, таким образом, денежные средства, уже внесенные по кредиту.

Иного способа продать залоговую квартиру, чем найти покупателя, который внесет в банк полную сумму задолженности, для заемщика попросту не существует. Операция не является простой и несет для покупателя определенные риски, что определяет снижение продажной цены недвижимости. А возможность приобрести недорогое жилье вызывает интерес потенциальных покупателей.

Покупка квартиры под залогом является достаточно сложной сделкой и бытует мнение, что подобную квартиру можно приобрести чуть ли не за бесценок. Это мнение в корне неверно, так как, несмотря на залоговое обременение, рыночная ценность квартиры остается прежней. И все же, сложность сделки, а также риски для покупателя, сопряженные с покупкой залоговой квартиры, обуславливают снижение стоимости подобной недвижимости до 15%-20%.

Покупка залоговой квартиры: дар или беда

Как уже отмечалось, продажа (и покупка) залоговой квартиры является занятием довольно сложным, хлопотным и рискованным. Если обычную сделку купли-продажи недвижимости вполне способен подготовить и провести сам владелец квартиры без привлечения риэлтора, то оптимальным вариантом для подготовки продажи квартиры, находящейся в залоге, будет участие опытного специалиста, работающего в одном из крупных агентств недвижимости.

Помимо определения оптимальной цены продажи и поиска потенциального покупателя (с чем, в принципе, может справиться и сам владелец квартиры), необходимо проводить переговоры с банком, поскольку только с его разрешения можно продать залоговую недвижимость. Кроме того, нужно подобрать оптимальную схему расчетов, проверить, не будут ли при сделке нарушены права третьих лиц (в противном случае сделка впоследствии может быть аннулирована), грамотно расставить акценты при подготовке документов.

Разумеется, привлечение риэлтора для подобной сделки обойдется несколько дороже, чем его участие в реализации более простых схем, однако опыт и квалификация риэлтора, а также его репутационные риски (и риски компании, в которой он работает), представляют собой определенную гарантию чистоты сделки, отсутствие прямого мошенничества, иных неприятных последствий для всех заинтересованных сторон.

Прежде всего, необходимо отметить, что для банка переоформление кредитных обязательств на другого должника не является самой выгодной операцией, поэтому банки идут на подобные сделки лишь в исключительных случаях. А вот если речь идет о полном погашении кредита (включая штрафы за досрочное погашение, комиссии, пр.) тогда банки рассматривают возможность продажи залоговой квартиры более охотно. То есть, основным условием реализации залоговой квартиры является погашение покупателем долга заемщика.

Ключевым моментом операции продажи кредитной недвижимости является вывод квартиры из-под залога, поскольку пока жилье находится в залоге, реализовать его невозможно. Банк, в свою очередь, не снимет обременение до тех пор, пока у него не окажется полной суммы кредита, поскольку после снятия залога квартира полностью находится в распоряжении заемщика, и он имеет возможность ее продать, обменять или подарить. При этом нет гарантии, что банковский долг вообще будет погашен…

На сегодняшний день получили распространение следующие схемы продажи залоговой недвижимости:

Продажа через погашение кредита покупателем квартиры

Покупатель вносит всю сумму на банковский счет продавца, тем самым полностью погашая обязательства заемщика перед банком. Банк снимает залог, и квартира может быть переоформлена на покупателя. Этот вид сделки является достаточно рискованным для покупателя, поскольку продавец после снятия залога может «передумать» продавать квартиру, и принудить его к этому будет весьма проблематично.

Продажа с участием банка

Расчеты ведутся с использованием банковских ячеек (аккредитивные счета), покупатель размещает свои деньги на депозитные ячейки – в одной ячейке находятся средства, предназначенные для уплаты банку оставшейся части долга, а в другой ячейке находится остаток суммы, указанной в договоре купли-продажи. Тем временем в УФРС направляется на регистрацию договор купли-продажи одновременно с заявлением банка. После того, как квартира будет переоформлена, банк получает доступ к средствам в своей ячейке, а продавец забирает деньги из своей ячейки.

Здесь есть технический нюанс, который является причиной повышенного риска для покупателя и для банка – снятие залога происходит в течение 5 дней, а для перерегистрации работникам УФРС необходимо 10 дней. В течение периода, когда залог уже снят, а права собственности еще не переоформлены, текущий собственник может по заявлению отменить регистрацию договора купли-продажи.

Продажа через смену залогодателя

Сделка также предусматривает размещение денег покупателя в депозитных ячейках, однако в этом случае не оформляется договор купли-продажи, а переоформляется залог (и долговые обязательства перед банком) на покупателя. После того, как покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру (все еще обремененную банковским залогом), продавец получает свой остаток, а банк – часть суммы, необходимой для погашения долговых обязательств. Только после этого залог снимается, и квартира полностью переходит в распоряжение покупателя. Это наиболее безопасная схема покупки квартиры под залогом для всех сторон сделки.

Вариант № 1

Аукцион по реализации залогового имущества банков. Этот аукцион проводится в досудебном порядке. Правда, подобные аукционы еще не вошли в практику, поскольку законодательная база по их проведению либо отсутствует, либо противоречива. В связи с этим, данный вариант пока в перспективе.

Вариант № 2

Ипотечник, согласовав условия с банком, сам выставляет квартиру на продажу, чтобы по результатам расплатиться по ипотеке. Этот вариант продажи залоговой квартиры выгоден для ипотечника, т.к цену на квартиру он устанавливает самостоятельно, согласно своим предпочтениям или рынку недвижимости и ждет своего покупателя.

Банк тоже часто придерживается этой схемы, т.к. нет необходимости проводить дело через суд, еще и поэтому он всеми силами помогает ипотечнику в продаже залогового имущества банка.

Вариант № 3

Проведение публичных торгов банком. Залоговая квартира выставляется на витрину залогового имущества. Для того чтобы осуществить эту процедуру, банк подает в суд на ипотечника. Затем по судебному решению залоговую квартиру оценивает независимая оценочная компания, для установления первоначальной стоимости.

Заниматься непосредственно продажей залоговой недвижимости банка в этом случае будет не ипотечник, а судебные приставы.

Кстати, после продажи квартиры, ипотечник должен будет заплатить судебным приставам за работу. Размер этой оплаты составит 7% от цены проданной квартиры, при том, что можно было не доводить до суда, либо воспользоваться услугами по реализации залогового имущества банка риэлторской компанией.

Возможность продажи квартиры с обременением является вполне реальной. Правда, она требует от владельца дополнительных усилий и зависит от согласия залогодержателя. Так как в случае ипотеки в его роли выступает банк, необходимо внимательно изучить условия кредитного договора. В первую очередь, следует обратить внимание на возможность досрочного погашения кредита и штрафные санкции. Узнайте в банке точную сумму вашего долга, процедуру его погашения и сроки снятия обременения с недвижимости.

Важно: Если обязательства по ипотеке обеспечены закладной, выясните, где конкретно она хранится. Если документ находится в другом городе, его доставка может затормозить процесс продажи.

Теоретически, кредитная организация может воспрепятствовать продаже ипотечной квартиры или впоследствии признать сделку недействительной. Однако в большинстве случаев, особенно если речь идет о финансовых проблемах заемщика, банки готовы пойти навстречу. Ведь они заинтересованы в том, чтобы взносы по ипотеке оплачивались в срок.

Так или иначе, все зависит от конкретной ситуации. Поэтому прежде чем искать покупателей на квартиру, находящуюся в залоге, выясните отношение банка к такой сделке. Но, даже получив положительный ответ, будьте готовы к тому, что все формальности могут занять некоторое время. Кроме того, банк вправе потребовать выплатить некий процент от стоимости кредита за подготовку документов.

Упростить процесс перепродажи и общения с кредитными организациями может участие квалифицированного риэлтора. Рекомендации агента по недвижимости, который специализируется на ипотечных сделках, сэкономят клиенту время, силы и нервы. Найти такого специалиста можно на любом крупном портале недвижимости.