Срок регистрации дополнительного соглашения к договору аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок регистрации дополнительного соглашения к договору аренды». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Существует несколько этапов, предшествовавших регистрации допсоглашения. Если на одном из них будет допущена ошибка, то соответствующие органы в регистрации могут отказать.

Должен быть юридически грамотно составлен и зарегистрирован договор найма.
Необходимо собрать определенный пакет документов, которые потребуются для регистрирования дополнительного акта.
Следует оплатить госпошлину и сохранить квитанцию об оплате.
Дополнительное соглашение должно быть составлено в соответствии с формой основного договора, отвечать требованиям законодательства РФ.
Пакет документов, квитанция об оплате госпошлины и копия приложения должны быть переданы в Росреестр.

Содержание:

Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды

Существует несколько вариантов по регистрированию приложений к договору найма. К примеру, можно самостоятельно собрать пакет документов и обратиться в отделение Росреестра или МФЦ. В этом случае особое внимание необходимо будет обратить на величину госпошлины, поскольку она будет меняться в зависимости от юридического статуса участников сделки.

Еще один способ зарегистрировать дополнительное соглашение – это воспользоваться услугами специализированных компаний. К примеру, можно обратиться в агентство недвижимости или юридическую фирму. Этот способ значительно сэкономит ваше время, избавив от необходимости собирать документы.

Также фирма предоставит вам специальный договор на оказание услуг, в котором будет указано, что вы предоставляете компании действовать от вашего имени в вопросе подачи и получении документов в этом конкретном случае на регистрацию в органы местной власти.

В этом случае фирма сделает за вас всю необходимую работу по подготовке, сбору и подаче документов, а после предоставит вам уже зарегистрированное приложение. Но будьте готовы к тому, что оплата услуг таких компаний будет в несколько раз выше, нежели сама госпошлина. Как правило, цены услуги фирмы начинаются от 3000 рублей и увеличиваются в зависимости от срочности.

Перечень документов, которые необходимо предоставить для регистрирования приложений к договору найма будет меняться в зависимости от статуса обратившегося лица. Для юридических лиц он будет большим, чем для простых граждан. Рассмотрим обе ситуации.

Если документы подает юридическое лицо:

Заявление, составленное в соответствии с установленной органами власти формой.
Паспорт.
Квитанция об оплате госпошлины.
Доверенность, наделяющая конкретное лицо правами представлять организацию в данном вопросе и предоставляющая возможность действовать от ее имени.
Нотариально заверенные копии реестра организации, свидетельства о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о внесении изменений в учредительные документы (по необходимости), устав организации.
Справка из БТИ.
Заверенная копия зарегистрированного ранее договора найма.
Заверенная копия самого дополнительного соглашения.

ВНИМАНИЕ! Следует учитывать, что в зависимости от каждой конкретной ситуации и от статуса самой организации условия подачи документов и их перечень могут меняться, а потому прежде чем обращаться в Росреестр лучше проконсультироваться с работником справочной службы данного органа.

Если же документы подает физическое лицо, то процесс значительно упрощается. Следует предоставить следующее:

Заявление на проведение государственной регистрации приложения.
Паспорт.
Квитанция об оплате госпошлины.
Нотариально заверенную копию свидетельства о государственной регистрации права собственности.
Если физлицо является представителем собственника, то необходимо иметь при себе оригинал и заверенную копию доверенности о предоставлении права действия от имени владельца квартиры или участника сделки.
Заверенная копия поэтажного плана помещения из БТИ.
Справка из БТИ по форме №1а.
Заверенная копия зарегистрированного договора найма.
Заверенная копия приложения.

Скачать бланк заявления на регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды
Скачать бланк доверенности от физлица на регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды
Скачать образец доверенности от физлица на регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды

На данный момент законодательством РФ не установлено конкретных сроков регистрирования дополнительных приложений и актов к договору найма. Следует отметить, что затягивать с данной процедурой точно не стоит, поскольку акт не вступит в силу, пока не пройдет регистрацию. А потому чем быстрее будут поданы документы в Росреестр, тем скорее изменения вступят в силу.

Как правило, срок проведения регистрирования дополнительных соглашений к договорам составляет не более одного месяца. Но следует помнить, что если на одном из этапов подготовки была допущена ошибка, то стоит быть готовым к тому, что документы вернут и процедуру придется начинать с самого начала.

При отказе в регистрации, нужно проверить правильность составления заявления. Также обратите внимание на срок действия справки из БТИ по форме №1а – она должна быть получена менее одного года назад. Следует перепроверить само приложение – возможно, оно было составлено неправильно или не соответствует форме основного договора аренды. Оптимальным вариантом будет обратиться за консультацией к сотрудникам Росреестра.

Регистрация дополнительного соглашения в Росреестре в 2020 году

Регистрация договора аренды недвижимого имущества в органах Росреестра требуется в случае, если имущество передается в аренду сроком на год и более, что прямо вытекает из норм п. 2 ст. 651 ГК РФ. Аналогичные требования содержатся и в ст. 36 ЗК РФ в отношении арендных правоотношений с земельными участками.

При краткосрочных договорах аренды, заключенных сроком не более чем на 11 месяцев, регистрация их в Росреестре не требуется. Также есть ряд нюансов, касающихся регистрации договора:

Даже последующее продление 11-месячного договора на такой же срок по истечении ранее установленного срока не влечет обязанности сторон зарегистрировать договор. Об этом сказано в информационном письме ВАС РФ от 16.02.2001 года за №59 (п. 10).

Аналогично, по мнению ВАС РФ, не будет регистрироваться и договор, который был заключен на неопределенный срок, поскольку в этом случае в договоре отсутствует явное указание на срок, превышающий 1 год.

Тем не менее, многие участники экономической и хозяйственной деятельности все чаще заключают долгосрочные договора аренды с прохождением необходимой процедуры госрегистрации и в дальнейшем сталкиваются с вопросом – а нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к арендному договору, прошедшему государственную регистрацию в Росреестре?

Необходимость регистрации допсоглашения к зарегистрированному договору аренды прямо вытекает из норм ст. 452 ГК РФ, гласящей, что любое достигнутое сторонами соглашение об изменении условий договора должно быть оформлено в той же форме, что и сам договор, если только законом не прописано иное.

Ряд юристов утверждает, что заключение договора с государственной регистрацией не является его формой, поскольку законом установлена письменная или нотариальная форма договора. По этой причине, полагают они, допсоглашение можно и не регистрировать.

Вместе с тем, статья 434 ГК РФ указывает, что договор заключается в любой форме, если только законом не установлена специальная форма для именно этого договора.

А ведь именно закон устанавливает требование о государственной регистрации документа! То есть формой договора можно считать его письменное заключение с государственной регистрацией, поскольку именно такая форма установлена законом для арендных правоотношений. Такая же позиция высказана и ВАС РФ в п. 9 ранее уже упомянутого обзора №59 от февраля 2001 года.

Если буквально трактовать положения статей 434 и 452 ГК РФ, то регистрировать его необходимо всегда и не имеет значения, какие изменения вносятся в договор достигнутым сторонами соглашением.

Чаще всего это:

Размеры арендной платы, порядок ее определения или ставка;
Сроки внесения арендной платы и порядок;
Добавление или исключение прав или обязанностей сторон;
Замена стороны в договоре, уточнение состава арендуемого имущества;
Иные изменения.

Для обоюдного спокойствия и гарантий исполнения договора лучше заблаговременно позаботиться о регистрации соглашения в органах Росреестра.

Но судебная практика последних лет в ряде случаев все же имеет прецеденты признания допсоглашения заключенным и без его государственной регистрации в случаях, когда такая регистрация была обязательной вследствие формы договора.

Так, в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (п. 14) сказано, что если арендодатель передал арендатору имущество, последний его принял, а затем обе стороны обоюдно-добросовестно исполняли принятые на себя обязательства, в том числе и установленные незарегистрированным дополнительным соглашением, то эти обязательства не могут быть отменены любой из сторон соглашения.

Грубо говоря, если стороны добросовестно исполняли заключенное соглашение и сам договор, а спустя какое-то время одна из сторон отказалась от его исполнения, сославшись на нарушение формы заключения допсоглашения, то суд едва ли признает подобные действия разумными.

При этом всего двумя годами ранее имеется и противоположная практика, сформулированная Постановлением ФАС Дальневосточного округа от 31.01.2011 N Ф03-9691/2010, согласно которому допсоглашение, не прошедшее в установленном для договора порядке регистрацию в Росреестре считается незаключенным без каких-либо оговорок.

Кто из них прав – решать высшим судам, но две диаметрально противоположные точки зрения имеют место быть.

Дополнительное соглашение об изменении договора аренды — документ, имеющий полную юридическую силу. Его подписывают, если хотят внести изменения в заключенный ранее договор аренды жилого или нежилого помещения. Документ вступает в силу, если его подписали обе стороны. Одна сторона — арендодатель или съемщик — может только предложить изменения, но утверждать их должны все участники сделки.

В случае, если срок действия старого договора аренды подходит к концу, можно продлить его дополнительным документом вместо заключения нового. Достаточно изменить один пункт, указав новые сроки аренды недвижимости. Можно также оставить соглашение бессрочным — указать, что расторжение возможно по обоюдному согласию сторон или в судебном порядке. В этом случае будет действовать автоматическая пролонгация договора каждый год.

Если у арендатора появляются новые члены семьи, которым нужна регистрация, он может попросить собственника недвижимости составить соглашение. В нем собственник даст разрешение на регистрацию новых жильцов, и они получат постоянную прописку. Такое соглашение действует при долгосрочном найме, чаще всего — в случае, если арендатор вступил в брак или у него появился ребенок.

Если жилье продают, когда в нем проживают съемщики, или новый собственник вступает в наследство, нужно отразить смену собственника в договоре. В дополнительном соглашении указывают данные старого и нового арендодателей. Можно также указать данные документов, подтверждающих смену собственника недвижимости — так соглашение о смене арендодателя будет более полным.

Если по каким-то причинам обе стороны хотят расторгнуть договор аренды, они могут сделать это дополнительным соглашением. Причину расторжения указывать не обязательно — достаточно подтвердить подписями то, что арендодатель и арендатор не имеют претензий друг к другу и согласны расторгнуть договор.

Используйте наш чек-лист, чтобы не упустить ничего важного:

✅ Напишите название документа и укажите стороны, которые его подписывают. В шапке напишите «Дополнительное соглашение к договору аренды». Присвойте ему индивидуальный номер. Во введении — фамилию, имя, отчество арендодателя и арендатора.

✅ Укажите дату составления договора. Дату обычно ставят после названия документа, в верхнем правом углу. Если хотите, можете дополнительно подстраховать себя — указать не только дату, но и время, место заключения соглашения.

✅ Укажите договор, в который вносите изменения. Напишите его индивидуальный номер и дату подписания. Также можно указать дополнительные параметры — к примеру, данные арендуемой недвижимости.

✅ Распишите изменения. Укажите, условия каких пунктов договора вы меняете, какие пункты аннулируете и какие добавляете. Делать это можно по шаблону: начинать каждый пункт соглашения со слов «Пункт №… полностью исключить», «Ввести пункт №…» или «Пункт №… считать верным в следующем изложении».

✅ Укажите, что остальные положения основного договора остаются без изменения.

✅ Укажите дату вступления дополнительного соглашения в силу. Если хотите, чтобы оно начало действовать сразу после подписания, напишите: «Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу в момент подписания его сторонами».

✅ Укажите, в скольких экземплярах составлен дополнительный документ. Обычно это делают фразой: «Настоящее дополнительное соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон».

✅ Укажите данные сторон. В конце документа обязательно указывают реквизиты сторон. Обычно это — фамилия, имя, отчество и данные документа, удостоверяющего личность: например, серия, номер, дата и место выдачи паспорта.

Юристы по вопросам аренды придерживаются законодательных норм Гражданского кодекса, как основополагающего документа гражданско-правовых отношений. Изучите ст. 452 ГК РФ – любые изменения, добавления или исключения оформляются в том же виде, что и основной документ.

Но камнем преткновения стало определение «формы договора». Некоторые юристы по договорам аренды придерживаются мнения, зарегистрированная сделка это не «форма договора». И действительно, в ГК РФ установлена письменная или нотариальная форма договора. Отсюда делается спорный вывод об отсутствии необходимости нести в Росреестр страницы с изменениями, и соответственно платить лишнюю госпошлину.

Но арендные споры по вопросам регистрации разрешила позиция Верховного Суда РФ. Объяснив, что «форма договора» — это оформленный на бумаге договор и удостоверенный в ФРС.

В итоге регистрацию должны проходить любые изменения договора (дополнительно нужно ссылаться на статьи 434 и 452 ГК РФ). Это касается и решения о расторжении. О прекращении сделки необходимо составить отдельное соглашение. Если по забывчивости Вы этот момент пропустите, на Вашем имуществе останется обременение аренды. Согласитесь, не приятно узнать об этом в самый последний момент, например при оформлении кредита в банке.

Адвокаты по арендным спорам тщательным образом проверяют первоначальный договор, чтобы в будущем избежать внесения поправок. Но часть условий предугадать невозможно:

= Порядок внесения аренды и её размер;

= Внесение новых прав и обязанностей сторон;

= Исключение некоторых пунктов;

= Включение условий о ЧС и форс-мажоре;

= Изменение реквизитов участников.

В последнее время начинает копиться судебная практика о признании законным незарегистрированное соглашение.

В подобных спорах по аренде помещений можно опираться на Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (п. 14). Соглашение признали законным. Так как был подписан акт-приема передачи недвижимости и обе стороны выполняли свои обязательства по договору. Следовательно, они априори согласились и признали дополнительные условия и обязаны их выполнять.

В данном случае арендные споры становиться бесполезными. Юристам по расторжению договора аренды будет сложно обосновать в суде прекращение одной из сторон выполнения условий соглашения, сославшись на отсутствие регистрации в Росреестре.

Ознакомьтесь с Постановлением ФАС Дальневосточного округа от 31.01.2011 N Ф03-9691/2010. Адвокату по арендным спорам пришлось похлопотать и удалось признать незаконным незарегистрированное дополнение к документу.

В каждом конкретном случае решение будет принимать суд Вашего региона, исходя из особенностей сделки и умений Вашего юриста по вопросам аренды.

С одной стороны, можно зарегистрировать только основной документ и честно выполнять любые незарегистрированные изменения. В этом случае отношения сторон считаются зарегистрированными и без ФРС.

Таким образом Вы экономите время и деньги, затраченные на регистрацию.

К сожалению, экономическая ситуация в стране крайне нестабильна и даже у добросовестных партнеров может возникнуть необходимость в одностороннем расторжении. Арендные споры придется решать в суде и «потом и кровью» доказывать законность соглашений.

Юристу по договорам аренды возможно придётся создать новый прецедент в спорах по договору аренды.

Поэтому рекомендуем не рисковать и основные фундаментальные моменты регистрировать в законном порядке. У зарегистрированного соглашения нет шансов быть оспоренным.

Договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа

Недвижимость. Земля. Строительство

Собственникам компаний

Скачать файл

Файл добавлен	05.09.2018
Презентация	.pdf (441 Кб)

Существенные условия договора аренды регулируются ст. 606 ГК РФ. По закону главными аспектами соглашения являются:

Объект договора с четким описанием, позволяющим однозначно идентифицировать его как жилую или коммерческую недвижимость. Нельзя сдать в аренду имущество, которое в течение времени изменяет свои свойства (полезные ископаемые, воду). Но можно передавать в аренду объекты, имеющие четкие стабильные характеристики — земля, строения, пруд, коммерческие, производственные и жилые помещения.
Установленный размер арендной платы за определенный период.
Дополнительные существенные условия вносятся в договор по соглашению сторон. К ним относится возможность или прямой запрет субаренды, разрешенные виды использования, условия расторжения договора.

Действительным считается договор аренды, где есть определение объекта с характерными параметрами (адрес, площадь, вид, целевое назначение) и установлена сумма арендной платы.

Несмотря на то, что срок соглашения не относится к существенным условиям, именно он имеет значение для требования по регистрации договора аренды.

Если вам нужна помощь в составлении и регистрации договора, обращайтесь к специалистам сервиса Главбух Ассистент.

Подробнее о существенных условиях договора

Законом установлены условия, при которых регистрация соглашения о передаче недвижимого имущества во временное пользование является обязательной:

Вносить сведения в Росреестр необходимо, если договор аренды нежилого объекта заключается на срок более 1 года (ст. 609 ГК РФ, ст. 651 ГК РФ). При этом, если соглашение заключается на неопределенный срок, регистрация не обязательна.
Нужно подавать данные в ЕГРН при оформлении договора аренды жилого помещения на срок более 12 месяцев (ст. 674 ГК РФ). Это требование касается также соглашений о найме социального жилья.
Необходимо регистрировать сделку при заключении договора аренды с условием последующего выкупа.
Если договор был зарегистрирован, но стороны решили внести в него изменения, дополнения или расторгнуть ранее установленного срока, нужно вносить обновленные сведения в Росреестр (ст. 452 ГК РФ).

При заключении договора аренды на срок менее одного года регистрация в Росреестре не обязательна. Это правило относится к жилым и нежилым объектам.

Подать документы на регистрацию договора аренды в Росреестр можно несколькими способами:

Лично обратиться с заявлением в ближайшее территориальное отделение ЕГРН. Найти ближайшее отделение можно на официальном сайте Росреестра.
Отправить пакет документов заказным письмом по почте.
Подать заявление в любом Многофункциональном центре.
Зарегистрировать сделку можно непосредственно на сайте Росреестра, но для этого необходима электронная подпись представителя каждой из сторон. То есть, документы арендодателя и арендатора должны быть подписаны личной электронной подписью.

При личном обращении и отправке документов почтой можно подавать оригиналы документов или нотариально заверенные копии. При подаче заявки через сайт Росреестра необходимо создать электронные версии — отсканировать документы и подписать их ЭЦП.

Если документы подаются через МФЦ, заявитель получает на руки расписку с регистрационным номером обращения. В документе также указывается приблизительная дата получения результата. В назначенный срок заявитель получает на руки:

выписку из ЕГРН, которая подтверждает, что сведения о временной смене владельца внесены в реестр недвижимости;
договоры аренды обеих сторон с регистрационной надписью Росреестра и датой регистрации.

Если в регистрации договора аренды отказано, заявителю выдается уведомление об отказе.

о том, как оформить договор о расторжении договора аренды

В законодательстве нет установленного срока на подачу документов и регистрацию договора аренды в Росреестре. Это можно сделать сразу после заключения соглашения или в течение нескольких месяцев. По общепринятым правилам сторонам дается месяц на подачу заявки.

Подать заявление на регистрацию может любая из сторон — арендодатель или арендатор. Срок регистрации договора аренды регулируется ст. 16 закона 218-ФЗ:

Если заявитель подает документы лично в отделение Росреестра или оформляет регистрацию на официальном сайте, срок регистрации составляет — 7 рабочих дней.
Если регистрация проводится через МФЦ, срок увеличивается до 9 рабочих дней.
Если документы отправляют почтой, то к 7-дневному сроку обработки добавляется время на доставку. Средний срок доставки почтовых отправлений составляет от 2 до 7 дней.

Датой регистрации договора аренды является день, когда сведения о сделке были внесены в Единый госреестр недвижимости.

Основной пакет документов для регистрации договора аренды::

Заявление от имени арендатора или арендодателя.
Оригиналы договора в трех экземплярах — по одному от каждой из сторон и один для Росреестра (любой из сторон).
Акт приема-передачи недвижимости прилагается к договору.
Паспорт того, кто подает заявления.
Нотариально заверенная доверенность, если организацию представляет ответственное лицо.
Приказ о назначении на должность, если компанию представляет генеральный директор.
Учредительные документы, ИНН и выписка из ЕГРЮЛ, если участники сделки юридические лица (оригиналы или нотариальные копии).
Документ, подтверждающий право собственности арендодателя на недвижимость (нотариально заверенная копия свидетельства или выписка из ЕГРН).
Документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Размер госпошлины за регистрацию договора аренды регулируется ст. 333.33 НК РФ. Пошлину оплачивает та сторона, которая подает заявление на регистрацию. Размер госпошлины:

для физических лиц и ИП — 2000 рублей;
для юридических лиц — 22 000 рублей.

Физические лица и ИП могут оплатить госпошлину в банке или через расчетный счет, юридические лица — только через расчетный счет. В первом случае подтверждающим документом является квитанция, во втором — банковское платежное поручение.

Когда сделка заключается между собственником недвижимости и лично съемщиком или руководителем организации представленного выше пакета документов достаточно для подачи заявления на регистрацию в ЕГРН. К особым обстоятельствам относятся такие случаи:

Представитель действует от имени несовершеннолетнего собственника недвижимости (до 14 лет). Для подтверждения права на распоряжение имуществом от имени ребенка или недееспособного лица потребуется разрешение органов опеки на проведении сделки. После 14 лет гражданин имеет право сам распоряжаться имуществом, но потребуется нотариально заверенное согласие родителей или опекунов.
Сдается часть помещения. Если сдается, например, не весь офис, а один отдельный кабинет, то у него должен быть отдельный кадастровый номер. Если такого документа нет, нужно предоставить технический план на часть помещения. Заказать план можно у кадастрового инженера. В такой ситуации при регистрации Росреестр ставит помещение на временный кадастровый учет.
Арендуемая недвижимость является общей собственностью супругов. Если помещение куплено в браке, к пакету документов нужно приложить нотариально заверенное согласие второго владельца.
Заключение крупной сделки. Если сумма аренды составляет более 25% стоимости всего имущества компании, сделка считается крупной. Для ее одобрения необходим протокол с одобрением коллегиального органа управления, который указан в уставе — совет директоров или общее собрание акционеров.
В аренду сдается недвижимость с обременением. Если сделка проводится в отношении имущества, купленного в ипотеку или оставленного в залог, арендодатель должен взять согласие банка.

Все документы проверяются сотрудниками Росреестра на предмет подлинности и соответствия. Если будут выявлены неточности или пакет документов окажется не полным, Росреестр приостановит регистрацию.

Основные причины отказа или приостановления регистрации и пути решения в таблице.

Причина	Решение
Собственник запретил проведение регистрации без своего личного участия.	Подать заявление на регистрацию при личном участии обеих сторон.
Регистрация приостановлена из-за того, что в документах найдены несоответствия или недочеты.	На исправление ошибок и дополнение пакета документов дается 3 месяца с момента первого обращения.
Отказ в регистрации в связи с большим количеством ошибок в документах, которые невозможно исправить за 3 месяца.	Подать заявление о приостановлении регистрационных действий на 6 месяцев и исправить выявленные недочеты.

Участники сделки в любое время могут внести изменения в условия договора или расторгнуть соглашение. Чтобы это зарегистрировать необходимо оформить дополнительное соглашение и зарегистрировать его в Росреестре. Госпошлина в таком случае значительно меньше: 350 руб. для физического лица, 1000 руб. для организации.

Как зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды недвижимости

Зарегистрировать нужно следующие соглашения:

об изменении условий зарегистрированного договора аренды недвижимости (п. 2 ст. 164 ГК РФ);
о расторжении зарегистрированного договора аренды.

В отношении незарегистрированных договоров аренды обратите внимание на следующее:

если соглашением изменяется срок незарегистрированного договора, который с учетом изменений составит один год и более, то нужно зарегистрировать сам договор аренды недвижимости в редакции дополнительного соглашения. В этом случае суды признают, что стороны увеличили срок действия договора, присоединив новый срок к текущему;
если срок договора аренды продлен соглашением на неопределенный срок или срок менее года после истечения срока договора, то регистрировать его не нужно. В этих случаях речь идет о заключении нового договора аренды, не подлежащего регистрации.

Госрегистрация соглашения проводится в том же порядке, что и госрегистрация договора аренды недвижимости. При этом учитывайте следующие отличия:

при заполнении заявления знак “V” проставьте:

в графе 3.3 заявления;
в реквизите 4 напротив нужного вам вида объекта недвижимости;
в реквизите 6 заявления напротив графы “сделку об изменении или расторжении ранее совершенной сделки…” и укажите ее вид, например “соглашение о расторжении договора аренды”.

Реквизит 5 в данном случае заполнять не нужно;

в комплекте документов вместо договора аренды недвижимости представьте соглашение о расторжении договора аренды.

Нужно ли уплачивать госпошлину за регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимости

Нет, не нужно. Это следует из пп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ и подтверждается разъяснениями Минфина России.

Без регистрации вы можете продлить договор аренды недвижимости, который не подлежал регистрации (например, договор аренды здания на срок менее года). При этом продлить такой договор нужно на срок также меньше года или на неопределенный срок.

Для продления, например, заключите дополнительное соглашение.

Если вы не зарегистрируете при продлении договор, который подлежит регистрации, то в ваших отношениях с контрагентом он все равно будет считаться действующим. Отсутствие регистрации повлияет лишь на отношения с третьими лицами. Например, при продаже объекта аренды арендатор не сможет ссылаться на незарегистрированный договор в отношениях с новым собственником.

Незарегистрированный договор в любом случае будет обязательным для его сторон. Государственная регистрация нужна для того, чтобы заинтересованные третьи лица могли узнать о долгосрочной аренде (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Это означает, что, если договор не зарегистрирован:

при продаже арендодателем имущества новый собственник может вас выселить. При этом не поможет предусмотренная п. 1 ст. 617 ГК РФ гарантия, согласно которой переход права собственности на арендованное имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды;
вы потеряете преимущественное право на заключение договора на новый срок, предусмотренное п. 1 ст. 621 ГК РФ;
вы не сможете использовать ст. 305 ГК РФ для защиты владения объектом аренды от посягательств третьих лиц. Например, у вас не будет права на негаторный иск. По общему правилу такое право есть у арендатора по договору.

осуществляется составление самого договора;
далее подготавливается полный список всех нужных в таком случае документов;
оплачивается государственная пошлина, печатается квитанция;
далее все необходимые документы вместе с копией соглашения должны быть поданы в отделение Росреестра.

Опять же прежде, чем приступить непосредственно к процессу регистрации, нужно будет обязательно получить консультацию по этому вопросу в компетентных органах. Таким образом возможно будет не допустить многих сложностей, трудностей. Нередки ситуации, когда в регистрации отказывают.

В случае если после заключения договора аренды, подлежащего обязательной государственной регистрации (договор заключен на срок более года), стороны захотят изменить какие-либо его условия, они вправе заключить дополнительное соглашение. Изменения к договору аренды встречаются нередко в предпринимательской практике. Часто дополнительное соглашение заключают, если арендодатель повышает размер арендной платы или, например, стороны решают добавить какие-либо права или обязанности по договору; возможно, меняются характеристики арендуемого помещения и т.д.

Во всех перечисленных случаях стороны составляют дополнительное соглашение к договору аренды в письменной форме, которое будет являться неотъемлемой частью договора аренды, после чего необходима его регистрация в Росреестре. Регистрация изменения к договору аренды – процесс совершенно аналогичный регистрации основного договора аренды помещения.

› Управление МКД
06.01.2020

Существует такое юридическое понятие, как дополнительное соглашение к договору найма жилья. Что это такое и для чего оно может понадобиться? Как его правильно составить? И как оно изменит отношения участников?

За время существования договора найма жилого помещения и до его окончания могут измениться обстоятельства. Потребуется дополнение или изменение пунктов основного документа. В этом случае заключают дополнительное письменное соглашение, где указывают поменявшиеся моменты. Это возможно только по согласию обеих сторон.

Чаще всего документ оформляют по следующим причинам:

Желание увеличить или уменьшить размера оплаты.
Подходит срок окончания основного соглашения. Часто, чтобы не заключать новый, просто делают дополнение к старому с указанием новых сроков.
Появление новых жильцов в семье арендатора, которым потребуется оформление регистрации.
Досрочное расторжение основного договора.
Другие поправки прописанных в основном соглашении пунктов.

Можно установить дату начала действия документа, это может быть время подписания или момент в будущем. Без такого определения с момента подписания дополнительное соглашение вступает в силу.

Так как сделки такого характера никем не контролируются извне, возможно подписание задним числом. Тогда в документе указывают в качестве даты составления нужное число.

Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество купило здание, часть нежилых помещений которого были сданы предыдущим собственником здания в аренду на 10 лет на основании зарегистрированного в установленном порядке договора аренды. В дальнейшем арендатор уведомил акционерное общество, что между ним и предыдущим собственником здания было заключено соглашение об уменьшении размера арендной платы.

Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Интересное: Как Узнать В Чьей Собственности Квартира

Сотрудники нашей компании обладают колоссальным опытом работы в договорной сфере. Мы оказываем услуги по оформлению договорных обязательств с их дальнейшей регистрацией в контрольно-ревизионных органах, осуществляем правовую экспертизу документов, необходимых для прохождения процедуры регистрации. Кроме того, наши специалисты занимаются подготовкой документации необходимой для проведения технической инвентаризации.

Доверить профессионалам решать вопросы, связанные с надлежащим оформлением документов – значит исключить проволочку в этом процессе, в виде возврата пакета документов на доработку и прочих заминок.

Мы готовы взять на себя всё бремя, связанное с регистрацией дополнительного соглашения к договору аренды от простой консультации до непосредственной подачи в регистрирующий орган полного пакета документов.

Благодаря дополнительному соглашению, возможно, внесение такого рода изменений в действующий договор аренды, которые касаются субъекта (замена стороны), объекта договора (перепланировка, изменение площади), снижения или увеличения арендной платы и прочих обстоятельств.

Государственную регистрацию проходят в обязательном порядке дополнительные соглашения, которые существенно меняют любое из условий договора аренды.

По просьбе заказчиков наши специалисты часто разбираются в текущей ситуации и надлежащим образом оформляют все произошедшие изменения с момента возникновения договорных обязательств. В условиях кризиса это, как правило, касается изменения арендной платы, нередко в ходе переговоров арендодатели снижают её. В этом случае регистрации подлежит соглашение меняющее порядок определения суммы платежей или твёрдый размер, установленный платы.

Также нередки ситуации изменения предмета договора, а именно объекта аренды. Так одна строительная компания, ввиду отсутствия необходимости в ряде помещений решила отказаться от них. Наши специалисты составили соответствующее дополнительное соглашение и зарегистрировали его.

Кроме вышеуказанных обстоятельств необходимо регистрировать и изменение срока договора. Обязательно регистрируются и соглашения о расторжении аренды, о чём вносятся сведения в ЕГРП.

Примерный перечень документов предоставляемых в регистрационные органы при изменении правового субъекта

Для юридических лиц включает в себя:

Документ о госрегистрации юридического лица;
Учредительный договор;
Справку об отсутствии в учредительных документах зарегистрированных дополнений и изменений;
Справку о внесения сведений о юр. лице в ЕГРЮЛ;
Устав со всеми изменениями и дополнениями;
ИНН;
Решение полномочного органа управления организацией о назначении на должность руководителя, подписавшего договор.

Для физических лиц состоит из:

Удостоверяющего личность документа;
ИНН;
Документа о госрегистрации в качестве предпринимателя.

При изменении объекта права необходимы подлинники и заверенные копии:

Регистрации поэтажного плана;
Правоустанавливающих документов;
Экспликации;
Доверенности с правом заключения договора;
Изменений к договору.

У нас Вы можете получить полный список документов, необходимых для оформления тех или иных гражданско-правовых отношений. Сотрудники компании дадут подробную консультацию и окажут квалифицированную поддержку.

28) за государственную регистрацию, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктом 61 настоящего пункта, ипотеки , включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременений прав на недвижимое имущество:

1) за государственную регистрацию юридического лица, за исключением государственной регистрации ликвидации юридических лиц, государственной регистрации политических партий и региональных отделений политических партий, государственной регистрации общероссийских общественных организаций инвалидов и отделений, являющихся их структурными подразделениями, — 4 000 рублей;

Регистрация Доп Соглашения К Договору Аренды В Росреестре

одна сторона сделки, то оплачивается госпошлина этой стороной. Для физического лица выплата составит 2000 рублей, для юридического – 22000 рублей.
Две стороны процесса, то госпошлина оплачивается каждым участником соглашения в размере суммы, деленной на число сторон сделки.

Если участвуют два гражданина, то каждый из них оплачивает по 1000 рублей госпошлины. Для двух предприятий налог будет составлять по 11000 рублей на каждого участника.
Все стороны аренды и в соглашении принимают участие и организации, и физические лица, то госпошлина оплачивается в размере той суммы, которая получается при делении на число участников сделки.

Согласно статье 610 ГК договор подписан на неопределенный срок, если в нем нет явного упоминания периода действия. Поэтому нет необходимости регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре, сроки его сложно конкретизировать относительно упомянутого в статье 651 периода.

Регистрация договора аренды нежилого помещения производится на основании обращения одной из сторон, вне зависимости от того, является ли ею арендополучатель или арендодатель. Лицо, которое нуждается в заверении соглашения, обязано представить определенный пакет документов. В частности, в их число входят:

Процедура аренды нежилого помещения требует обязательного заключения договора между арендодателем и арендополучателем. Однако просто поставленных подписей на бумаге недостаточно, для вступления соглашения между сторонами в законную силу оно подлежит регистрации в Росреестре.

В данном случае, кроме кадастрового паспорта необходимо предоставить согласие органов опеки и попечительства на заключение договора, если в квартире проживают несовершеннолетние дети или лица признанные недееспособными или ограниченный в дееспособности.

Документы для регистрации договора аренды подаются в территориальное отделение Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) согласно перечню, установленному ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственную пошлину необходимо заплатить за то, чтобы в Росреестр внесли ваши данные в общую базу. Таким образом, договор аренды уже не является бесполезной бумагой, и у него есть юридическая сила. Например, если одна из сторон нарушит условия, то документ можно использовать в суде. Если же договор не был зарегистрирован, то сделать этого будет нельзя.

Стоит отметить, что в некоторых случаях можно получить регистрацию, но при этом не платить пошлину. В законодательстве прописаны некоторые случаи, в которых предоставляются льготы. Например, вы сможете избежать уплаты государственной пошлины, если в названии вашего предприятия присутствуют такие слова, как «Россия» или же «Российская Федерация».

В 2017 году произошли некоторые изменения в порядке регистрации договора аренды, регламентируется этот процесс федеральным законом N218-ФЗ.

На основании этого закона теперь создан Единый реестр недвижимости, а также единая учетно-регистрационная система.

Процесс регистрации договора аренды в Россреестре не сложный, но заявителю нужно подготовить определенный пакет документов для обращения. Разберемся более подробно.

В тех случаях, если в Росреестр обращаются сразу две стороны, сумма госпошлины не меняется, при этом оплачивают и арендодатель и арендополучатель. Пошлину можно разделить только в том случае, если заявитель представлен несколькими лицами, физическими или юридическими.