Продажа доли в квартире какие нужны документы

Это документ, на основании которого продавец владеет долей. Если доля была куплена — договор купли-продажи. Она досталась по наследству — свидетельство о наследстве. При приватизации – договор приватизации. Думаю мысль понятна.

1. Продавцу и покупателю нужно прийти к нотариусу и отдать документы. Список перечислен выше в четвертом этапе. Или их отдаёт доверенное лицо.
2. Нотариус составит договор купли-продажи в нескольких экземплярах, которые стороны должны подписать в его присутствии. Если покупателю долю до 14 лет, его присутствия не потребуется, а договор за него подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если ему от 14 до 18 лет, он сам ставит подпись в договоре, плюс подпись ставит один из родителей (опекун, попечитель). Услуги за составление договора оплачиваются заранее.

   Количество экземпляров договора зависит от количества участников плюс один остаётся у нотариуса для архива. Например, когда один продавец и один покупатель, экземпляров будет три. Для покупателя заверенный экземпляр договора будет оформлен на специальном бланке с водяными знаками, а для продавца и самого нотариуса заверенные экземпляры будут на обычной бумаге. Также я указала ниже, что договор могут составить сами стороны, необязательно чтобы его оформлял сам нотариус.

3. Составленные договора стороны подписывают только перед нотариусом, затем нотариус заверит договора (удостоверит подписи на нём). Гос.пошлину за удостоверение договора стороны оплачивают до его подписания. Стоимость узнаете по ссылке ниже.

Прежде чем искать покупателя на свою часть недвижимости, вы обязаны озвучить свое предложение другим собственникам жилья. Это нужно сделать в письменном виде, отправив каждому владельцу уведомление (извещение) о продажи доли в квартире.

В извещении необходимо указать характеристики вашей доли (отдельное помещение или «квадраты», в каком состоянии и т. д.), стоимость, условия продажи. Не лишним будет отметить, в какие сроки вы планируете продать жилье, кто из собственников владеет другими долями квартиры.

Если вы продали свою долю третьему лицу, но не отправили извещение и не получили отказ от других собственников, то любой из них может подать иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя доли.

Для обращения в суд у ваших долевых совладельцев есть три месяца. Если судебные органы удовлетворят иск, то ваша доля перейдет к истцу. Он должен будет заплатить за нее столько же, сколько заплатил первоначальный покупатель.

Долевой собственник вправе обратиться с иском в случаях:

• если в извещении вы указали цену выше, чем продали в итоге;
• вы продали долю не через месяц после получения собственниками уведомления, а раньше;
• один из владельцев доли согласился купить вашу часть жилья, а вы все равно продали ее третьему лицу.

Новые поправки в закон о купле-продаже недвижимости разрешают оформлять договора без участия нотариуса. Но в сделках, связанных с продажей доли, это правило работает только в случае, когда вы и другие собственники продаете свои доли одновременно.

Если только один собственник собирается реализовать свою часть недвижимости, то ему для регистраии сделки придется обратиться в нотариальную контору.

Какие документы нужно подготовить для нотариуса:

• договор купли-продажи доли в квартире;
• паспорт гражданина РФ;
• отказ всех собственников от покупки доли;
• извещения о продаже доли (если нет отказов);
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт на квартиру;
• разрешение супруга/супруги (если доля получена в браке);
• разрешение органов опеки (если доля принадлежит несовершеннолетнему).

После проверки документов сотрудником нотариальной конторы продавец и покупатель подписывают договор. Нотариус заверяет документы и отправляет их на регистрацию в Росреестр.

Внимание! С 1 февраля 2019 года нотариус сам должен отправить в Росреестр все нотариально заверенные документы вместе с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Дополнительных денег за это платить не придется.

Нам известно, какие документы нужны для продажи доли в квартире

1. Паспорта всех участников сделки.
2. Правоустанавливающие документы продавца. Например:
   • договор купли-продажи;
   • договор дарения;
   • свидетельство о праве на наследство;
   • свидетельство о государственной регистрации;
   • выписка из ЕГРН и т.д.
3. Документы о семейном положении сторон (согласия супругов, заявления не в браке).
4. Справка формы 9 (обязательный документ, если недвижимость была приобретена в результате приватизации, в других случаях предоставляется по желанию сторон).
5. Отказы собственников (если долю отчуждают третьим лицам).
6. Разрешение органов опеки и попечительства (если комната принадлежит несовершеннолетнему).

• Скачать бланк заявления об отказе от преимущественного права покупки доли квартиры
• Скачать образец заявления об отказе от преимущественного права покупки доли квартиры

Важно! Для заключения договора купли-продажи необходимо предоставить весь комплект документов в подлинниках.

Если по какой-то причине у продавца нет на руках оригинала или он его потерял, то нужно заказать дубликат или копию. В случае, когда продавец потерял правоустанавливающие документы, их можно восстановить.

Если документ был нотариально заверен, то второй экземпляр скорей всего хранится у нотариуса (договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство). Если сделка была совершена в простой письменной форме, обычно при её подписании делают ещё экземпляр для Росреестра.

Если потеряли свидетельство о государственной регистрации или выписку из ЕГРН, то орган регистрации выдает новую удостоверяющую выписку из ЕГРН.

Сделки с участием несовершеннолетних находятся под контролем государства. Для отчуждения доли, принадлежащей ребенку, обязательно требуется получить согласие органов опеки и попечительства.

При этом условием является запрет на ухудшение условий проживания ребенка. На его имя должна быть приобретена недвижимость, по условиям проживания и метражу равная той, которая отчуждается или лучше.

Внимание! Если при продаже доли ребенка, на его имя еще не будет зарегистрирована сделка по покупке недвижимости, то Росреестр приостановит сделку, до того момента, пока не будет предоставлено жилье несовершеннолетнему.

В некоторых случаях органы опеки и попечительства разрешают поместить деньги, полученные от продажи стоимости доли несовершеннолетнего, на его счет в банке. Аналогичные правила отчуждения и для недееспособных, за них в государственные органы за получением разрешения на заключение договора купли-продажи обращаются опекуны.

Более подробно вопрос о том, можно ли продать долю в квартире, если в ней проживает либо ее собственником является несовершеннолетний, мы рассматриваем в отдельном материале.

Когда сторона сделки получила квартиру в порядке наследования или приняла в дар, то согласно законодательству Российской Федерации это признается безвозмездной сделкой, и согласия супруга не требуется. Собственность принадлежит только одной стороне.

Иногда, для подстраховки, покупатели требуют от продавца, который получил имущество по наследству, заявление. Суть последнего заключается в том, что если, в дальнейшем появятся другие наследники, которые на день смерти гражданина не знали про имущество, то продавец обязуется сам уладить конфликт.

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Реализовать долю несложно, если знать все тонкости процесса, варианты продажи и «подводные камни» в законодательстве.

Приняв решение о реализации имущества, необходимо учесть, что:

• содольщик имеет преимущественное право приобретения;
• предложенную содольщикам цену нельзя изменить в сторону уменьшения;
• при продаже доли, собственником которой является несовершеннолетний, потребуется разрешение органов опеки и попечительства, а также предоставление ребенку альтернативного места жительства, не хуже предыдущего и не меньше в долевом соотношении;
• необходимо разрешение второго супруга.

Планирование реализации недвижимости следует производить с оглядкой на возможные изменения в законодательстве, поскольку с 2019 года продать долю не получится, если ее размер меньше допустимого.

Относительно возможности отчуждения объектов в долевой собственности планируется ввод серьезного нововведения, а именно — запрет на продажу микродолей. Цель — препятствовать недобросовестным владельцам недвижимости и риелторам манипулировать иными жильцами с целью получения личной выгоды.

Пример. Гражданка Симонова владеет 1/18 долей 2-комнатной квартиры. Жилая площадь помещения составляет 28м2. По расчетам, площадь Симоновой в недвижимости равна 1,56м2, что явно недостаточно для проживания. Симонова пригрозила иным дольщикам (владельцам ½ и 4/9 долей), что продаст свою часть только за 400 тыс. руб., а это — ¼ реальной стоимости. Такое заявление поставило жильцов в тупик, ведь покупатель был найден, а его цель состояла в «выживании» остальных собственников.

Чтобы подобная ситуация не происходила, производится обсуждение законопроекта, после принятия которого будет нельзя:

• производить регистрацию человека в объекте, если на него приходится менее определенного размера жилой пощади;
• делить площадь на «микродоли», кроме случаев, когда они возникают в процессе приватизации или передачи жилья по наследству.

Размеры минимальных долей определяются в каждом регионе по-разному и будут разниться в пределах 8-15м2.

У «черных риелторов» не будет возможности скупать жилье за бесценок, а у дольщиков — шантажировать остальных жильцов. С принятием нового закона станет невозможной «продажа регистрации» для мигрантов, когда за определенную сумму хозяин прописывал 10-20 человек, а на каждого приходилось по несколько см2. К доле вернется истинное значение — часть имущества для проживания.

Принятие закона грозит хозяевам частей «студий» и «однушек» навсегда лишиться возможности реализовать свое имущество.

Остаются нерешенными вопросы: как будет производиться оценка микродоли, кто будет иметь возможность их покупать — только совладельцы или еще государство, и можно ли выкупить части, если они перейдут государству?

Вопрос о минимальной доле рассматривается только в плоскости отношений купли-продажи, регистрации, и не касается дарения, наследования, раздела совместно нажитого имущества между супругами.

Если реализация производится в пользу третьего лица, необходимо:

1. Отправить письменные извещения в адрес иных содольщиков. После получения отказа действовать аналогично продаже части имущества другому владельцу.
2. Собрать документы, необходимые для заключения сделки, оформить проект договора с помощью юриста.
3. Подготовить договор купли-продажи, передаточный акт и подписать документ наряду с покупателем в присутствии нотариуса, который заверит сделку.
4. Произвести регистрацию перехода права собственности.
5. Заплатить налог.

Затраты на продажу доли третьему лицу или другому дольщику разнятся.

Если доля продается третьим лицам, возникают расходы на уведомление содольщиков. Каждому необходимо отправить письмо с уведомлением и описью вложения. Дополнительно могут понадобиться услуги нотариуса, который выдаст документ о том, что производились попытки уведомления.

Дальнейшие затраты одинаковы для продавца доли совладельцу и постороннему человеку.

В обязательные платежи входит:

• НДФЛ;
• госпошлина за регистрацию права собственности;
• сумма нотариального тарифа за осуществление сделки.

Поскольку стоимость реализованной квартиры представляет для собственника доход, он должен внести в госбюджет 13% налога. Однако законом предусмотрены некоторые «послабления». До 2016 г. было установлено, что если недвижимость находится во владении от 3 лет, налог не платится. Впоследствии это правило стало действительно только для имущества, полученного в результате приватизации, дарения, по наследству или договору ренты. Для иных категорий срок владения увеличен до 5 лет.

При расчете применяют налоговый вычет в размере 1 млн. руб.

Один из обязательных платежей — нотариальный тариф для удостоверения сделки. Его сумма равна 0,5% от стоимости реализуемой доли, однако он не может быть менее 300 или более 20 000 руб.

Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2000 руб.

Продажа доли — процесс, зависящий от размера квартиры, доли и желания совладельцев завладеть всем объектом.

Половина квартиры — это немало, особенно если комнат больше 2. Иногда собственники изыскивают пути разделить имущество таким образом, чтобы каждый из них стал владельцем жилья независимо от другого, например, в 3-4-комнатных квартирах.

Для выдела в натуре необходимо, чтобы у каждого была своя кухня, ванная, коридор, причем имуществу не был нанесен ущерб. Для законной перепланировки необходимо обратиться в проектную организацию и получить заключение о технической возможности раздела. Важно условие — целостность несущих конструкций, соблюдение градостроительных норм. При возможности раздела получатся 2 изолированные квартиры.

Если выдел в натуре невозможен, что бывает в преимущественном числе случаев, придется:

• предложить покупку доли иным собственникам;
• оформить договор отчуждения имущества.

Если продается ½ в двухкомнатной квартире, это не значит, что владельцу перейдет именно определенная комната. Так бывает только в коммунальных квартирах, которые сейчас — редкость. Новый собственник сможет пользоваться всем объектом недвижимости, причем запретить подобные действия навряд ли удастся даже через суд.

Пример

Гражданка Уманская обратилась в суд с иском о выделе ей в натуре комнаты в 2-х комнатной квартире в счет ½ доли. Ответчик — гражданин Петров стал собственником ½ части имущества после того, как ему продала долю невестка Уманской. Истец указала, что достичь согласия о порядке пользования не удалось. Петров препятствует использованию жилья, нарушает привычный порядок жизни Уманской. Суд требования не удовлетворил, поскольку квартира является неделимой, а доказательств того, что новый жилец чинит препятствия в использовании имущества, Уманская не предоставила.

В указанном примере есть выход — продать часть, в которой невозможно жить. Этого и добивается гражданин Петров, поскольку купленные им доли по отдельности будут стоить в 2 раза дешевле объекта целиком. Если бы невестка и свекровь договорились о совместной продаже, остались бы в выигрыше, поделив сумму пополам.

Как продать долю в квартире другому (второму) собственнику?

Треть 3-х комнатной квартиры реализовать трудно, но находятся покупатели, приобретающие часть недвижимости с целью регистрации. Владелец может потребовать в судебном порядке выделить ему комнату.

Плюс в том, что в трехкомнатной квартире легче договориться о порядке пользования имуществом. Труднее, если в квартире 2 комнаты. Если остальные 2/3 принадлежат родственникам, супругам, порядок пользования можно определить мирно или через суд, чтобы 1 комнату (меньшую) выделили владельцу 1/3, а вторую — супругам (родственникам).

Такую недвижимость продать проще, но не стоит забывать, что любое решение суда о порядке пользования действует только в отношении истца и ответчика. Это значит, если новый владелец вселится, а по определенному порядку пользования комната принадлежала продавцу, иные собственники вправе потребовать освободить помещение, поскольку договор (решение суда) касались только прежнего владельца.

В однокомнатной квартире продажа будет затруднительна. Высока вероятность того, что иные жильцы воспротивятся. Если другого пути нет, договориться не получается, можно передать свою долю третьему лицу по договору дарения и получить от него деньги на счет, полагаясь на «честное слово».

Поиск покупателя можно начать и до рассылки уведомлений, и после. Если найти покупателей до, они могут не согласиться ждать месяц. Если после, можно будет сразу оформить договор купли-продажи недвижимости.

Искать покупателей можно разными способами. Самый эффективный — разместить объявления на популярных бесплатных сайтах. В описании обязательно укажите, что продаете именно долю, поставьте приемлемую стоимость. Чтобы не прогадать с ценой, заранее изучите рынок: найдите аналогичные предложения, рассчитайте среднюю стоимость и отталкивайтесь от нее.

Нововведения в законах обязывают составлять договор купли-продажи доли в квартире или другой недвижимости у нотариуса. Это связано с тем, что нужно защитить интересы всех участников сделки — покупателя, продавца, а также совладельцев жилья.

Посетите нотариуса вместе с покупателем. Возьмите с собой правоустанавливающие документы на жилье, технические бумаги. Нотариус расскажет, как продать свою долю в квартире, и объяснит, какие документы еще нужны для оформления сделки. Если все в порядке, оформит договор купли-продажи.

В договорах купли-продажи доли в квартире обычно указывают:

👉 сведения о продавце и покупателе: фамилию, имя, отчество, адрес регистрации;

👉 информацию о доле — ее размер, точный адрес квартиры, кадастровый номер выделенной доли или всей квартиры;

👉 данные правоподтверждающих документов — выписки из ЕГРН, предыдущего договора купли-продажи и так далее;

👉 подтверждение, что совладельцы отказались от права преимущественной покупки;

👉 точную стоимость доли, порядок расчетов по сделке между покупателем и продавцом;

👉 права и обязанности сторон, например, что продавец должен передать покупателю все документы на квартиру;

👉 дату подписания договора купли-продажи, подписи с расшифровками обеих сторон.

Нотариус составит договор, вы должны будете его проверить. Рекомендуем делать это как можно внимательнее: малейшая ошибка в договоре приведет к тому, что Росреестр откажет в регистрации сделки и ДКП придется составлять заново.

Когда вы проверите документ, нотариус заверит его. Нотариус выдает сторонам сделки оригинал договора, а для Росреестра делает копию.

Услуги нотариуса стоят денег. Но он сразу проверит, готовы ли все документы для продажи, сообщит о проблемах, поможет собрать пакет документов. Кроме того, нотариальное заверение ДКП — требование закона: без него не получится оформить сделку.

Вместе с договором купли-продажи составьте акт приема-передачи денег или расписку. Документы подтвердят, что покупатель выполнил свои обязательства и рассчитался за долю в квартире. Акт или расписку можно составлять в произвольной письменной форме, но лучше тоже заверить их у нотариуса, чтобы избежать ошибок.

Сдать нотариальную сделку в Росреестр может любая из сторон договора, в одностороннем порядке. Будьте внимательны: в небольших населенных пунктах Росреестр принимает документы на регистрацию лично. В крупных городах обратиться в орган можно только через МФЦ.

В Росреестр нужно подать следующие документы:

📃 паспорта обоих участников сделки, если покупатель присутствует;

📃 нотариально заверенный договор купли-продажи на долю;

📃 письменные отказы совладельцев от права преимущественной покупки или доказательства, что вы уведомляли их о желании продать долю;

📃 выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности на долю.

Сотрудник Росреестра или МФЦ примет документы, выдаст опись, назовет дату подготовки новых бумаг. В назначенную дату новый собственник получит документы назад по расписке и выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности.

Сотрудники Росреестра могут запросить дополнительные документы, чтобы проверить чистоту сделки. Предоставьте бумаги или посетите Росреестр лично, если вас об этом попросили, чтобы сделка прошла успешно.

Согласно НК РФ, каждый гражданин Российской Федерации должен платить налоги с полученного дохода. Продажа доли в квартире — не исключение. Если не платить налоги вовремя, вам могут начислить пени и штраф.

Есть три случая, в которых налог платить не нужно:

❌ Стоимость доли меньше 1 000 000 ₽ для доли в натуре. Согласно законодательству, продажа долевой собственности на сумму менее 1 000 000 ₽ не облагается налогом. А если стоимость выше, применяется налоговый вычет. Для идеальной доли вычет в 1 000 000 ₽ делят пропорционально доле, например, 500 000 ₽ для ½.

❌ Вы владели имуществом долго. С 1 января 2016 года действует следующее правило. Налог платить не нужно, если вы:

▪ купили долю по договору купли продажи и владели ею более 5 лет;

▪ получили долю по наследству, договору дарения от близких родственников или в результате приватизации и владели ею более 3 лет года.

❌ Вы покупали долю, и разницы между суммой покупки и суммой продажи нет. Если вы раньше купили эту долю, например, за 2 000 000 ₽ и продаете ее за столько же либо дешевле, налог платить не нужно. А если цена повысилась, придется отдать государству 13% от полученного дохода.

Рассмотрим пример.

Андрей владел долей 2,5 года и продал ее за 1 700 000 ₽. При составлении налоговой декларации Андрею нужно заявить вычет. Тогда он сможет заплатить налог не с 1 700 000 ₽, а с 700 000 ₽. Вместо 221 000 ₽ получится всего 91 000 ₽.

Важно: декларацию нужно сдавать в налоговую даже при нулевом налоге, если доля была в собственности менее 3 или 5 лет.

Долю меньше минимальной продать нельзя

Законодательством установлены минимальные доли. Так, один человек не может владеть долей меньше 10 м²: эти нормативы действуют в Москве. Если площадь квартиры составляет 48 м², ее нельзя поделить на 5 долей, потому что у каждого человека будет меньше 10 м³. В других регионах норма составляет 12 м² на одного человека.

В связи с этим законодательство устанавливает следующие минимальные показатели:

🔹 в квартирах площадью 30–60 м² могут быть проданы доли не меньше ¼;

🔹 в квартирах площадью 60–120 м² можно продать не меньше 1/10 доли;

🔹 в квартирах площадью от 132 м² можно продать не меньше 1/15 доли.

Если не соблюсти эти условия, Росреестр откажет в сделке. Вы не сможете, например, продать какую-то часть своей доли, если она составляет 15 м². В таком случае у вас или у продавца окажется меньше 10 м².

Как продать долю ребенка в квартире? Если одной из долей владеет несовершеннолетний, для оформления сделки дополнительно понадобится разрешение от органов опеки, а также отказ несовершеннолетнего — его могут написать родители или опекуны. В органы опеки нужно обращаться, когда уже нашли покупателя: государственная структура рассматривает каждый случай отдельно. Если опека не даст разрешение, продать долю не получится.

Если вы решаете продать долю несовершеннолетнего, должны будете предоставить ему жилье не хуже предыдущего по условиям. Например, купить долю в другой квартире.

Запомните: если одной из долей владеет ребенок, берите разрешение от опеки. Если планируете продать его долю, тоже понадобится разрешение. Дополнительно вы должны будете предоставить ребенку собственность не хуже.

Можно ли купить долю в квартире или продать ее, если жилье находится под обременением со стороны банка? Технически это возможно, но сделка будет длиться намного дольше.

Понадобится получить разрешение от банка. Квартира выступает залогом, и в случае, если заемщик не выполнит обязательства, банк может продать ее и вернуть себе деньги. Конкретные пути решения ситуации зависят от банка. Например, если собственник выплатил почти весь кредит, банк может снять обременение и разрешить продажу. Если только начал платить, финансовая организация может переоформить кредитный договор на нового собственника или решить вопрос по-другому.

Режим долевой собственности дает право распоряжаться своей частью квартиры по любым гражданским сделкам – продажа, дарение, мена. Законом допускается продажа доли в квартире, полученной по наследству, приобретенной на первичном или вторичном рынке жилья, приватизированной из муниципального фонда.

Выделим общие особенности, которые ГК РФ предусматривает для таких сделок:

• продать долю можно любому лицу – другому собственнику этой же квартиры, постороннему субъекту;
• стоимость доли определяется по согласованию сторон, однако, эту же цену придется указать в уведомлении другим владельцам жилого помещения;
• хотя продавать долю можно без согласия других собственников, уведомительный порядок предусматривает для них преимущественное право выкупа по той же цене.

Справка! Сделка отчуждения долевой собственности проходит удостоверение через нотариальную контору, после чего ее зарегистрируют в Росреестре.

Новый закон и новые правила предусматривают направление документов на регистрацию непосредственно через нотариуса, т.е. в электронной форме. Однако такая возможность до сих пор есть не в каждом регионе страны, поэтому продавцу и покупателю может потребоваться личная явка в МФЦ или Росреестр.

Таким образом, собственнику нужно самостоятельно найти покупателя, согласовать с ним все условия сделки, подготовить проект договора. После этого нужно приступить к уведомительному порядку, при котором дальнейшие действия будут зависеть от решения других совладельцев. Право на преимущественный выкуп возникнет в соответствии со статьей 250 ГК РФ.

Если не пройти нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли, документы будут возвращены из Росреестра или МФЦ. Более серьезные последствия могут наступить, если будет нарушен уведомительный порядок.

Например, если в уведомлении будет указана не та цена, по которой в итоге была продана доля, другие собственник через суд могут потребовать перевода на себя права собственности.

По этой причине нужно всегда указывать в уведомлении реальную стоимость, соответствующую проекту договора с покупателем.

Если вообще проигнорировать требование закона об уведомлении, нотариус откажет в удостоверении договора. Такие же последствия наступят, если документы будут переданы в нотариальную контору до истечения 30 дней. Чтобы соблюсти все указанные нюансы, желательно воспользоваться поддержкой юриста на всех этапах сделки.

Как продать долю в квартире: порядок, документы, правила продажи

В 2019 году вступили в силу поправки в Федеральный Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218), которые упрощают жизнь владельцев недвижимости в долевой собственности.

Теперь оформить ипотеку, купить или продать такую недвижимость можно без участия нотариуса. Главное условие – участие в сделке всех совладельцев.

Как работает такая схема, что она меняет, и какие упрощения вносит в порядок регистрации?

С 2016 года сделки с долями в недвижимости были невозможны без участия нотариуса.

Купля-продажа, дарение, обмен и иные договоры, где у недвижимости было сразу несколько собственников, требовали обязательного нотариального удостоверения сделок – без нотариуса никак.

Его присутствие, якобы, исключало возможность заключения притворных договоров и защищало права сособственников от мошенничества. Но на практике – лишь усложнило и повысило стоимость оформления. Законодатели взялись устранить эту проблему.

И вот уже 31 июля 2019 года вступили в силу поправки в ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218. В действующей редакции норма выглядит так:

…Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке,… а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями».

Что это значит? Теперь участие нотариуса не обязательно в двух случаях:

• если это отчуждение или ипотека долей в праве собственности, где в одной сделке участвуют все собственники недвижимости;
• если это ипотека долей, заключенная с банком или иной кредитной организацией.

Упрощение регистрации сделок с долевой собственностью коснется десятков миллионов людей: по сведениям Росреестра на март 2019 года, в ЕГРН зарегистрировано более 65 млн прав граждан на общую долевую собственность.

Основой смысл упрощения – это оформление купли-продажи, дарственной или ипотеки в простой письменной форме в случаях, когда:

1. дом или квартира находится в общей долевой собственности нескольких совершеннолетних лиц, и их доли определены;
2. в сделке участвуют все сособственники, и все они отчуждают свои доли;
3. все участники сделки согласны на оформление договора без нотариуса.

Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:

1. Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
2. Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:

• сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
• сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
• в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.

Как видно, законодатель действительно сделал серьезный шаг на упрощение сделок с долевой недвижимостью.

На этом фоне, конечно, едва ли стоит ожидать активизации рынка, но позитив очевиден: дольщики смогут экономить на нотариусе от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей, причем даже при оформлении ипотеки с банком. А сделки между родственниками и вообще можно будет оформлять, не выходя из дома.

Но при всех плюсах нельзя забывать и про очевидные риски для сторон: мошенники могут подделывать документы и подписи, и даже выдавать за совладельцев подставных лиц. А потому мы советуем пользоваться упрощенным порядком только в сделках с лицами, которым вы доверяете, например, с родственниками.

Чтобы продать долю, в Регистрационную палату предъявляются следующие бумаги:

1. Паспорта РФ всех участников.
2. Документ, свидетельствующий о праве собственности на долю.
3. Справка обо всех гражданах, которые прописаны на жилплощади.
4. Кадастровый паспорт.
5. Согласие супруга (при наличии такового) на проведение сделки.
6. Справка о регистрации прав собственности.
7. Тех. паспорт.
8. Справки-характеристики жилплощади.
9. Выписка из ЕГРП.
10. Разрешение, выданное органами опеки.

• Образец согласия супруга(-и)
• Договор купли продажи доли квартиры
• Образец извещения о намерении продать долю
• Рассмотрим особенности получения/заполнения каждого из документов более детально.

В данном случае все ясно – каждый из тех, кто принимает участие в сделке, должен предоставить оригинал паспорта.

Новые правила продажи доли в квартире

Под долей в квартире понимается часть права владения жильем наряду с другими совладельцами. Долевая собственность отличается от совместной. При совместной собственности доли в квартире никак не обозначаются. Т.е. оба собственника владеют всем помещением. Доли же выражаются в дробных числах: например, 1/5 от квартиры или 1/2. Притом, понятие «доля» относится именно к праву собственности, а не выражается в квадратных метрах.

Далее будет рассмотрено, как оформить и продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, какие документы нужны для этого.

Кто имеет право продажи доли:

• Ее фактический собственник, т.е. лицо, указанное в документе на квартиру. Собственник может оформить доверенность на продажу на другое лицо. Доверенность должна быть заверена нотариально.
• Собственнику должно быть больше 14 лет. Но если он не достиг совершеннолетия, сделка должна быть осуществлена с согласия родителей и органов опеки. До 14 лет в интересах ребенка действуют родители или опекуны.
• Продавец должен быть дееспособен.

• Если при продаже ущемляются интересы третьих лиц (несовершеннолетнего ребенка, супруга и др.).
• Если имущество находится под залогом.
• Если собственник не отправил уведомление другим дольщикам с предложением выкупить долю, сделка может быть признана недействительной. Другие дольщики могут оспорить ее в суде в течение 3 месяцев.

В форму отказа входит:

1. Наименование документа.
2. Место оформления.
3. Описание объекта, условий и воля собственника.
4. Дата, подпись собственника.

Отказ может быть написан в свободной форме с соблюдением формального стиля речи. Его необходимо заверить у нотариуса. Для этого нужен паспорт, уведомление и документы на квартиру. Если уведомление было отправлено и ответа нет в течение месяца, собственник может продавать свое имущество без официального ответа.

• Скачать бланк отказа от покупки доли в квартире
• Скачать образец отказа от покупки доли в квартире

Согласие на покупку доли в квартире

Другие дольщики имеют приоритетное право покупки доли квартиры, однако ни как не смогут воспрепятствовать ее продаже.

Перед оформлением сделки купли-продажи другим собственникам высылается уведомление с предложением купить долю. В случае их отказа имущество может продаваться третьим лицам.

Собственник может назначить лицо, которое будет действовать в его интересах. Такая доверенность должна быть заверена нотариально. В доверенности должны быть четко указаны полномочия представителя. Причем, одно лицо может представлять обе стороны сделки (продавца и покупателя), если они посчитают это нужным.

• Скачать бланк доверенности на продажу доли в квартире
• Скачать образец доверенности на продажу доли в квартире

Законодательство наделяет всех граждан одинаковыми правами. Если рассматривать долевую собственность, то владелец части жилья может её реализовать, но с соблюдением интересов других собственников.

Важным условием реализации доли является её выделение в натуре либо как соотношение к общей площади жилья.

У собственника должен быть документ с указанием принадлежащей части жилого имущества. Например, это может быть 1/3 квартиры либо 33% общего пространства.

Надо отметить, что в основном выделение происходит в натуре. Так, если число совладельцев жилплощади равно количеству комнат, то каждому может передаваться одна из них. Если такой возможности нет, то площадь делится по жилым метрам. Такая доля будет выражаться в процентном отношении или дробном от общего числа квадратных метров.

Реализация части жилого помещения производится в общем порядке, но при этом остальные владельцы обладают приоритетной возможностью её покупки. И только при их отказе можно заключить сделку с посторонними лицами. Часто возникают ситуации, при которых сособственники жилья препятствуют продаже. Например, игнорируют извещения от продавца, но сами не изъявляют желания приобретать имущество и не согласовывают его продажу.

Законом о долевой собственности установлена обязательность проведения операций с ней через нотариуса. В задачи специалиста входит обязанность правового контроля за соблюдением прав и интересов сторон процедуры и недопущения мошеннических действий.

Положениями нового акта ужесточены меры совершения операций с жилой площадью, собственниками которой являются несовершеннолетние лица. В таких ситуациях также потребуется удостоверять сделку в нотариальной конторе. Такой подход поможет защитить права детей и защитить их от неправомерных действий опекунов и родственников.

При отсутствии нотариального заверения сделка может признаваться ничтожной и не подлежит регистрации в Росреестре. Нотариус не должен проверять законность совершения предыдущих операций, он контролирует лишь совершаемую. Не отвечает он и за расчеты сторон. Ответственность за спорные ситуации, выявленные после совершения процедуры, несут только её участники.

Любой процесс сопровождается сбором и представлением определенной информации. Для продажи доли в квартире потребуется подготовить:

• Доказательства направления извещения совладельцам о реализации части жилья;
• Отказ остальных дольщиков от покупки;
• Правоустанавливающий документ о регистрации прав собственности, при его отсутствии справка из ЕГРП;
• Техпаспорт БТИ;
• Кадастровая документация;
• Нотариально удостоверенное согласие мужа/жены на проведение сделки;
• Удостоверения личности участников процедуры;
• Согласование службы опеки, если одна из сторон операции – несовершеннолетнее лицо;
• Договор о продаже доли.

При подготовке соглашения, необходимо указать сведения об участниках процесса, включая ФИО, паспортные данные и адрес регистрации лиц. Важным положением договоренностей является полное описание объекта, где нужно точно указать количество долей, кадастровые и технические характеристики, стоимость предмета операции.

Похожие записи: